Чем характерна перепланировка нежилого помещения в нежилом здании в 2019 году

🕒

Оформление и благоустройство нежилых помещений играет гораздо более важную роль по сравнению с отделкой жилых построек.

Планировка, обустройство, интерьер офисных, складских и прочих аналогичных объектов позволяет добиться высокой функциональности помещений, их комфортабельности и привлекательности, от чего непосредственно зависит удобство их эксплуатации клиентами и сотрудниками, что влияет также и на финансовую прибыль владельца.

Именно поэтому многими собственниками регулярно осуществляется внесение изменений в перепланировку нежилого помещения в нежилом здании, но для этого нужно правильно понимать особенности проведения этой процедуры в 2019 году.

Главные детали

Действующее законодательство устанавливает достаточно большой перечень правил и ограничений, касающихся проведения перепланировки нежилых помещений, и поэтому важно знать и учитывать их все в процессе проведения ремонтных работ.

Рассмотрение понятия

Если собственник нежилого помещения принял решение, к примеру, вместо салона красоты открыть пекарню или какой-нибудь продуктовый магазин, ему потребуется проведение масштабной перепланировки, так как функциональное назначение помещений существенно изменится.

Функционал объекта должен полностью соответствовать поставленным перед ним бизнес-задачам, то есть иметь определенные параметры, которые требуются для полноценного ведения коммерческой деятельности юридическим лицом, но эти характеристики должны соответствовать не только целям самого бизнесмена, но еще и действующим положениям законодательства.

На сегодняшний день предусматривается два различных варианта оформления перепланировки. Первый не подразумевает изменение функционального назначения комнат, когда собственник просто хочет улучшить характеристики принадлежащего ему помещения путем расширения их площади, создания более комфортных условий для работы персонала и другими способами, в то время как второй вариант уже предусматривает полное перепрофилирование объекта с затрагиванием инженерных сетей и различных несущих конструкций.

Соответственно, последний вариант оформления перепланировки для собственника является более затруднительным, потому что предварительно ему нужно будет получить соответствующее разрешение сразу в нескольких государственных органах, а также согласовать довольно масштабный технический проект.

Сама по себе перепланировка включает в себя следующий перечень работ:

Все указанные работы осуществляются только после предварительного получения разрешения от контрольных органов, так как в некоторых ситуациях адаптация нежилых помещений под какие-либо нужды бизнеса может иметь потенциальную опасность, особенно если указанное помещение находится на первом этаже.

Разрешение на проведение перепланировки представляет собой ключевой документ, предоставляющий собственнику право на проведение ремонтных работ, а также подтверждающий законность их проведения, и никакие бизнес-объекты не могут законно ремонтироваться при отсутствии этого документа.

Если собственник решится на проведение строительно-ремонтных работ, не согласовывая их проведение с контрольным органами, это может обернуться для него достаточно крупными штрафными санкциями, а также уголовным разбирательством или даже лишением права собственности на указанный объект.

Для получения разрешения нужно:

Здесь важно учитывать то, где именно находится нежилой объект – в отдельном здании или же в крупном жилом доме.

Законодательная сторона

Вопросы, связанные с оформлением перепланировки нежилой недвижимости, регулируются следующими правовыми актами:

Виды и отличия проектов

Перепланировка представляет собой понятие, которое четко регулируется жилищным законодательством, и называются ей все ремонтные работы, связанные с изменением конфигурации помещения, внесением корректировок в его общую площадь, а также расположение мелких помещений, которые являются элементами общего. Помимо этого, данное понятие также предусматривает ликвидацию мелких помещений посредством их объединения в одно, имеющее большие размеры и площадь.

Все работы, связанные с изменением дверных или оконных проемов, включая их расширение или заделку, включены в понятие перепланировки. Ключевой целью данной операции является улучшение общего качества помещения для его дальнейшей эксплуатации.

Ключевым условием, которое позволяет сотрудникам БТИ относить внесенные корректировки к данному понятию, является то, что вне зависимости от того, какие корректировки были внесены в площади различных помещений или их параметры, несущие конструкции не должны затрагиваться, а помимо этого, должны также полностью сохраняться параметры всех используемых схем коммуникаций.

Ключевым отличием, которое позволяет отличить перепланировку от реконструкции, является степень изменения общей площади помещения. В преимущественном большинстве случаев это осуществляется посредством расширения внешних границ, а также отдельных параметров помещения.

Внешние границы изменяются посредством расширения помещений или пристройки входных тамбуров с дверьми. Помимо этого, еще одним ключевым отличием является то, что реконструкция предусматривает возможность проведения ремонтных или строительных работ, которые затрагивают несущие конструкции.

Образец заявления на перепланировку нежилого помещения:

Обзор акта переустройства

Конечным этапом оформления перепланировки нежилых помещений является составление акта о реализованных ремонтных работах.

Приемка помещения, а также подписание этого документа осуществляется при условии обязательного присутствия:

В процессе приемки проведенных работ все приглашенные лица должны проверить:

Сам документ должен в обязательном порядке подписываться в трех экземплярах, первый из которых предоставляется собственнику, второй отправляется представителям жилищной инспекции, которые должны будут передать его сотрудникам БТИ, в то время как третий остается на хранение в архиве данной организации.

Прочие важные моменты

Оформление перепланировки предусматривает массу различных нюансов, и помимо ключевых требований действующего законодательства, важно учитывать еще ряд других, не менее важных моментов.

Необходимые документы

Оформление перепланировки нежилых помещений предусматривает необходимость в подготовке документов, которые потребуются для согласования в различных муниципальных и государственных органов. Все бумаги предоставляет законный владелец объекта вместе с заявлением на согласование.

В частности, проектная документация, которая предусматривается действующим законодательством для получения соответствующих разрешений, включает в себя:

Все эти документы должны показывать, как будет выглядеть в конечном итоге перепланировка объекта, и их подготовка может проводиться только после проведения фактического обследования самого помещения и всего здания в целом с последующей подготовкой экспертного заключения.

Последнее проводится специализированными экспертными компаниями или частными экспертами, которые получили соответствующий допуск от профильных саморегулируемых организаций, несущих вместе с ними ответственность за достоверность данных, указанных в заключении.

После того, как будет согласована проектная документация, законный собственник должен будет направить заявление на получение разрешения для проведения перепланировки. Впоследствии данное заявление будет отправлено в уполномоченные органы местной власти, которым нужно будет создать межведомственную комиссию для рассмотрения этого документа.

Цели, условия и нюансы

В преимущественном большинстве случаев, задумывая перепланировку, собственники преследуют следующие цели:

Для получения разрешения на проведение перепланировки нужно иметь проект, разработанный компанией, отвечающей определенным требованиям:

Если какое-либо из условий не соблюдается, всегда есть риск просто потерять свои деньги, так и не получив согласования в государственном органе.

Также стоит отметить, что перепланировка может осуществляться не только по проекту, но и по эскизу, если в процессе ее проведения не будет затрагиваться вентиляция, несущие конструкции, санузлы и кухонные помещения.

Разрешение на проведение ремонтных работ в нежилом здании получить не так сложно, если собственник сможет доказать:

Разрешение на оформление перепланировки в многоквартирных домах уже получить не так просто, потому что согласование проходится одновременно в нескольких инстанциях, а помимо этого, свое согласие должны дать и жильцы дома в письменном виде. Далее проверка проходится специалистами из БТИ, которые в процессе осмотра помещения проверяют изношенность стен, полов и перекрытий, а также состояние различных инженерных систем.

Еще одним важным условием, на основании которого могут дать положительный ответ на запрос, является соответствие целевого применения различных помещений и всего помещения в целом тому виду деятельности, который указывается в учредительной документации.

Также отказать могут в том случае, если в помещении не обустроен пандус, отсутствует гидро- или звукоизоляция, а также не предусматривается наличие отдельного пожарного выхода.

Порядок оформления

Согласование проектной документации на проведение ремонтных работ представляет собой обязательное условие для дальнейшего получения разрешения. Перепланировка без согласования признается незаконной и предусматривает наложение на ответственное лицо гражданской и административной ответственности.

Стандартная процедура согласования предусматривает необходимость передачи проектной документации в следующие органы:

Если здание относится к категории памятников архитектурного, культурного или же исторического значения, то в таком случае нужно будет пройти процедуру дополнительного согласования в уполномоченных государственных органах.

При этом важно понимать, что оформление согласования предусматривает не только предоставление определенной документации. Но еще и фактическое обследование помещения на предмет возможности проведения ремонтных работ, а также возможного нанесения ущерба целостности всего здания.

Этапы согласования перепланировки нежилого помещения в нежилом здании

Ключевые этапы согласования ремонтных работ, связанных с перепланировкой нежилых помещений, выглядят следующим образом:

  1. Получение всей необходимой документации в Бюро технической инвентаризации.
  2. Разработка проекта перепланировки в специализированной компании, у которой есть соответствующее разрешение.
  3. Согласование ремонтных работ в государственных органах.
  4. Предоставление согласованной документации в органы жилищной инспекции.
  5. Получение разрешения на проведение ремонтных работ.
  6. Непосредственное проведение отделки и ремонта.
  7. Прием выполненных работ с последующим подписанием акта об окончании переустройства.
  8. Передача акта в БТИ и внесение соответствующих корректировок в кадастровый паспорт с последующим получением новых бумаг с учетом перепланировки.
  9. Внесение всех выполненных изменений в государственное свидетельство, подтверждающее право собственности на указанное помещение.

Цены и штрафы

Стоимость оформления перепланировки зависит от отдельных расходов, которыми может быть:

Стоимость проектной документации будет непосредственно зависеть от нормативного показателя, и в Москве, к примеру, она начинается от 150 рублей за каждый м2. При этом стоит отметить тот факт, что общая стоимость всей документации может составлять около 20 000-25 000 рублей для нежилого помещения с площадью не более 100 м2.

Если же перепланировка проводится незаконно, собственник помещения получает административная штраф, причем для физических лиц данная сумма является незначительной и составляет не более 2 500 рублей, в то время как юридическим лицам приходится платить от 350 000 до 1 000 000 рублей. Помимо этого, не стоит забывать о том, что впоследствии нужно будет полностью устранить допущенные нарушения или же узаконить проведенные ремонтные работы.

Ответственность

Помимо того, что собственника помещения могут привлечь к административной ответственности за проведение незаконной перепланировки, его также могут принудительно лишить права собственности или владения указанным помещением. При этом сразу стоит отметить тот факт, что такое решение может выноситься исключительно в судебном порядке, и на это нужны действительно веские основания.

Даже если владелец узаконил самовольную перепланировку, это не освобождает его от административной ответственности, а также необходимости возмещения нанесенного ущерба.

Лишение права собственности в судебном порядке предусматривает необходимость реализации нежилого помещения в процессе проведения публичных торгов с предоставлением предыдущему владельцу полученных средств за вычетом затрат, необходимых для устранения обнаруженных нарушений.

Перепланировка старого дома

может быть только в том случае, если соответствующие инстанции одобрили изменения.

Смотрите здесь пример перепланировки трехкомнатной хрущевки в кирпичном доме.

Как осуществить бюджетную перепланировку дачного дома для проживания — читайте в нашей статье.

Последнее изменение: Март 2019

К перепланировке нежилых помещений предъявляют те же требования, что и к жилым. Необходимо согласовать свои действия с компетентными органами. Иначе будет наложено наказание. Поэтому возникает вопрос, куда обращаться за разрешением, какие документы необходимо подготовить, как узаконить самовольную перепланировку.

Что понимают под перепланировкой нежилого помещения

Под перепланировкой нежилого помещения подразумевают работы, в результате которых изменяется конфигурация объекта недвижимости. К ним относят:

Важно! Часто под перепланировку попадают несущие конструкции. Поэтому следует рассчитывать допустимую нагрузку, чтобы избежать трещин, деформации, обрушения, прочих негативных последствий.

Пример 1. А. Б. Степанов приобрел нежилое помещение в многоквартирном доме с целью открытия магазина обуви. Для расширения площади торгового зала необходимо убрать одну перегородку. Такие работы относятся к перепланировке. Поэтому потребуется их узаконить.

Разница между перепланировкой и переустройством

Следует отличать перепланировку от работ по переустройству. В соответствии со статьей 25 ЖК РФ к переустройству относят работы, связанные с заменой, установкой и переносом:

Все изменения, связанные с переустройством, отражают в технической документации на объект.

Законодательство

Законодатель не установил требования к перепланировке нежилого помещения. Согласно судебной практике к таким ситуациям применяют нормы жилищного права.

В каждом субъекте РФ действует свой регламент и правила согласования перепланировки. Например, правительством г. Москва приняты постановления от 27.08.2012 года № 432-ПП, от 25.10.2011 года № 508-ПП.

Порядок узаконивания перепланировки нежилых помещений

Узаконивание перепланировки нежилого помещения проходит в несколько этапов. Рассмотрим пошаговый план действий.

Изготовление проекта (шаг 1)

Собственник выбирает организацию, которая готовит проект изменений. В проект вносят следующие сведения:

Документ готовит специалист, который входит в СРО проектировщиков.

Согласование с надзорными органами (шаг 2)

Планируемые изменения согласовывают с контролирующими органами. Заявитель обращается в Роспотребнадзор, государственный пожарный надзор, комитет по градостроительству и архитектуре, комитет по охране памятников архитектуры, жилищную инспекцию. По результатам проверки выдают заключения.

Важно знать! Для проведения перепланировки помещения, находящегося в МКД, потребуется учесть права и интересы живущих по соседству граждан. Нужно будет провести общее собрание жильцов и получить их согласие.

Пример 2. И. А. Гаврилов подготовил план перепланировки нежилого помещения, находящегося в МКД. Для согласования планируемых работ он обратился к председателю дома с просьбой провести общее собрание жильцов. Собственники квартир проголосовали за перепланировку. Результаты голосования зафиксировали в протоколе. Один экземпляр передали И. А. Гаврилову.

Выдача разрешения на перепланировку (шаг 3)

Документы передают отдел градостроительства муниципалитета населенного пункта для получения разрешения на перепланировку.

Потребуется предоставить следующие бумаги:

Если перепланировку затеял арендатор, нужно будет получить согласие собственника помещения.

Проведение работ по перепланировке (шаг 4)

После получения разрешения собственник проводит запланированные работы в соответствии с проектом и техническим заключением. Отступать от требований нельзя, иначе на этапе приемки возникнут проблемы.

Получение акта завершенной перепланировки (шаг 5)

Завершается ремонт составлением акта. Для фиксации результатов приглашают инспектора БТИ. Если отступлений от требований проекта не обнаружено, составляется акт по скрытым работам и акт о завершенной перепланировке.

Постановка на кадастровый учет (шаг 6)

Кадастровый инженер и инженер по обследованию зданий проведут обмеры и зафиксируют параметры объекта. Могут быть выявлены отступления от проектной документации. Такие факты отражаются в заключении. При существенных нарушениях в кадастровом учете отказывают.

Итоги обследования отражают в техническом плане. На основании него объект ставят на кадастровый учет.

Регистрация в Росреестре (шаг 7)

После постановки на кадастровый учет сведения о недвижимости вносят в государственный реестр. С этого момента перепланировка считается узаконенной. Владельцу нежилого помещения выдают выписку из ЕГРН.

Ответственность за самовольную перепланировку

Если работы проведены без необходимых согласовательных процедур или с нарушением проектной документации, на собственника может быть наложено наказание.

КоАП РФ предусматривает следующие виды ответственности:

Нарушение Наказание
ч. 2 ст. 24 – распоряжение федеральной собственностью граждане – штраф от 1 000 до 1 500 руб.
должностные лица – от 2 000 до 3 000 руб.
юридические лица – от 20 000 до 30 000 руб.

Помимо ответственности в виде штрафа на лицо возлагается обязательство вернуть объект в первоначальное состояние или узаконить самовольную перепланировку.

Узаконивание самовольной перепланировки

Часто собственники помещений сначала делают самовольную перепланировку помещения, а затем сталкиваются с необходимостью ее узаконить (см. как узаконить уже сделанную перепланировку).

Лицо обращается за оформлением проекта документации, в котором фиксируются уже проведенные работы. Эксперт проводит проверку несущих элементов здания на предмет наличия угрозы безопасности.

Если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то составляют техническое заключение и согласовывают изменения с муниципалитетом.

Затем объект обследуется кадастровым инженером с оформлением технического плана. Недвижимость ставится на кадастровый учет и регистрируется в Росреестре.

Узаконивание перепланировки через суд

На практике бывает, что муниципалитет отказывает в узаконивании перепланировки. В этом случае следует обращаться в суд с исковым заявлением.

Вместе с иском предоставляют следующие документы:

Если суд удовлетворит заявление, Росреестр внесет сведения о нежилом помещении в ЕГРН на основании судебного решения.

В случае, когда выявлены факты нарушения законодательства, судья отказывает в иске. На собственника возлагают обязанность восстановить исходное состояние объекта. Кроме того, может быть наложен штраф в соответствии с КоАП РФ.

Таким образом, позаботиться об узаконивании перепланировки следует до выполнения ремонтных работ. Собственнику необходимо подготовить проектную документацию, получить необходимые согласования. К работам желательно приступать после оформления разрешения на перепланировку. Если установленная законом процедура будет соблюдена, при регистрации изменений в Росреестре проблем не возникнет.

( 1 оценка, среднее 5 из 5 )

К нежилым относятся места, где возможны большие скопления людей — кафе, производственные цеха, магазины. Важно обеспечить их безопасную эксплуатацию. Поэтому любые строительно-ремонтные работы, кроме косметических, требуют согласования в различных организациях. Перепланировка нежилого помещения в 2019 году допускается только после выдачи разрешительной документации. Но собственники и пользователи нежилых площадей не всегда занимаются ее оформлением.

В каких случаях понадобится разрешение

Не все виды работ требуют согласования с уполномоченными органами. Поменять обои или перестелить пол можно самостоятельно. Это так называемые косметические работы, они не вносят значимые перемены в технические характеристики нежилых помещений. Получить разрешение надо на переустройство или перепланировку объекта.

Определения терминов приведены в статье 25 ЖК РФ. Под переустройством понимают изменения, связанные с инженерными сетями или оборудованием нежилого помещения. Перепланировка предполагает конструктивные перемены:

Следствие работ по перепланировке и переустройству — расхождение фактических характеристик нежилого помещения и технических сведений в документах. Поэтому после проведения ремонта необходимо внести правки в бумаги — узаконить перепланировку. Практически всегда требуется оформление ремонта, если жилые площади переводят в нежилые. Это связано с необходимостью оборудовать отдельный вход, крыльцо. Согласование ремонта и перевод категории помещения можно проводить одновременно.

Обязанность получить разрешение на перепланировку установлена ст. 26 ЖК РФ. Согласовывает изменения муниципальный орган исполнительной власти. Местные нормативно-правовые акты могут содержать более детальную информацию по получению разрешений.

Хотя ЖК РФ предусматривает только один разрешительный орган, подготовка бумаг для согласования проходит через несколько контролирующий организаций. Количество и состав наблюдательных органов зависят от вида проводимых работ, вида использования нежилого объекта, включения здания в число культурных, исторических, архитектурных памятников, вида строения и других особенностей.

Какие документы необходимы для узаконивания перепланировки

До внесения правок в единый кадастр с нежилым помещением, подвергшимся перепланировке, нельзя проводить никакие сделки. Таким образом, последней инстанцией для узаконивания ремонта является Росреестр. В территориальный отдел регистрирующего органа документы подают после получения разрешения на выполнение строительных или ремонтных работ, их проведения и подписания акта о завершении работ. Чтобы в единый реестр были внесены изменения, необходимо предоставить:

Квитанцию об оплате госпошлины можно к заявлению не прикладывать, но оплатить взнос обязательно. При отсутствии информации о платеже документы будут возвращены без регистрации. С начала 2019 года кадастровый учет осуществляется по новым правилам. Из значимых изменений:

Еще одно новшество, начавшее действовать немного раньше, но на которое следует обратить внимание — заказ технического паспорта. Традиционно эту услугу предоставляет БТИ. Однако сегодня оформить договор на составление техпаспорта можно с любым кадастровым инженером. Список специалистов находится на сайте Росреестра.

Сама регистрация перепланировки строго регламентирована и не занимает много времени. В течение недели владельцу вернут документы со штампом о регистрации. Чего нельзя сказать об оформлении согласования перепланировки.

Список бумаг для получения разрешения на перепланировку нежилого помещения регулируется законодательством на уровне муниципалитетов. В отличие от закрытого перечня документов для жилья, перечисленных в ЖК РФ, список бумаг для помещений коммерческого использования является открытым. После сдачи документации уполномоченный орган может потребовать донести справки, разрешения других контролирующих инстанций.

Перечень бумаг может немного меняться в разных городах. Перед началом процедуры следует внимательно изучить нормативные акты муниципалитета. В столице регулирующим документом является Постановление Правительства Москвы № 508-ПП от 25.10.11.

Перепланировка нежилого помещения в 2019 году

Создание проектной документации — первый этап, с которого начинается законная перепланировка нежилого объекта. Проект — это набор чертежей, включающий будущие изменения. Составление и согласование проекта — самая затратная часть процесса. Заказывать чертежи можно только в специализированных компаниях, допущенных к проведению этого вида работ. Стоимость проекта зависит от его сложности. В среднем цена на услугу начинается от 100 тыс. рублей. После составления проекта потребуется его согласование в разных ведомствах:

Муниципальный орган — обычно межведомственная комиссия, принимает проект нежилой перепланировки вместе с заключениями контролирующих инстанций. А также нужно приложить:

Муниципальная комиссия может отказать в проведении перепланировки. При положительном ответе по окончании строительно-ремонтных мероприятий, необходимо получить акт о завершении перепланировки. Документ составляет комиссия, включающая представителей контролирующих органов. Дополнительно в комиссию по приемке входят собственник (наниматель) и представитель проектной организации.

Акт выдается владельцу, если проведенные работы соответствуют проекту. Один экземпляр бумаги отправляется в Росреестр, для внесения сведений в кадастр. Собственнику можно не подавать документы на внесение изменений, а дождаться окончания процедуры, инициированной муниципалитетом.

В многоквартирном доме

При перепланировке в многоквартирном доме важно соблюсти права других собственников. Так, если ремонтные работы предполагают использование общедомового имущества, необходимо получить согласие других владельцев. В Постановлении 508-ПП для Москвы предусмотрены следующие ограничения при перепланировке нежилых помещений в многоквартирном доме:

Компания, разработавшая проектную документацию, должна вести авторский надзор за этапами выполнения работ. Заявитель представляет в муниципальный орган договор об авторском надзоре вместе со всем пакетом документов. В состав приемочной комиссии помимо контролеров включают сотрудников управляющей организации здания. Именно они проверяют соблюдение прав других собственников и могут отказать в узаконивании незаконной перепланировки.

В нежилом здании

В нежилых зданиях есть более простой способ узаконить перепланировку. Например, Правительство Москвы позволяет ремонтные работы согласовывать через БТИ, а не межведомственную комиссию. В бюро технической инвентаризации нужно принести проект и техзаключение по ремонту от проектной организации, состоящей в СРО с допуском к соответствующему виду работ. Дополнительно прилагается письмо, что работы не являются капитальными.

Техник БТИ осуществит замеры и оформит техническую документацию. Важно при ремонте не провести реконструкционных работ. Весь список работ, не относимых к реконструкции и возможных к согласованию по упрощенному варианту, установлен Постановлением Правительства Москвы № 432 от 27 августа 2012 года.

Если в БТИ ремонт признают реконструкцией, то потребуют получить разрешение на строительство (реконструкцию) согласно п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Сбор документов по перепланировке усложнится в несколько раз. Как следствие, придется обойти указанные выше инстанции с подачей бумаг в каждой из них.

В жилом здании

Перепланировка в жилом доме согласно Постановлению 508-ПП разрешается на тех же условиях, что и перепланировка в многоквартирном здании. Нельзя присваивать часть общего имущества и каким-либо образом ограничивать права жильцов. Запрещены любые вмешательства в несущие конструкции, уменьшение вентиляционных каналов, создание «мокрых» зон над квартирами соседей. Такие изменения могут создать аварийные ситуации. Перепланировка нежилого помещения в жилом доме не должна включать следующие виды работ:

В зданиях, признанных аварийными, запрещены любые работы по переустройству и перепланировке. Здесь незаконные работы могут привести к трагедии.

Акты других муниципалитетов содержат аналогичные положения. На первом месте —интересы жильцов жилого дома и их безопасность. Проведение ремонтных работ в здании с жилыми квартирами разрешено строительной организации, имеющей допуск. Контроль ремонта осуществляет жилищная инспекция или проектировщики, заключившие с собственником договор авторского надзора.

Какая ответственность за самовольное переустройство

Даже в открытых для доступа нежилых помещениях не всегда обнаруживается незаконная перепланировка или переустройство. Проблемы начинаются, когда кто-нибудь заметит изменения. Внимательный сосед может пожаловаться в жилищную инспекцию, которая придет с проверкой.

В административном законодательстве по вопросам незаконной перепланировки помещения наблюдается определенная юридическая коллизия. КоАП предусматривает штраф только за перепланировку в жилых объектах (ст. 7.21). Введение наказания для владельцев нежилых помещений несколько раз инициировалось депутатами Госдумы, но до сих пор не принято. Инспекторы жилинспекции могут выписать штраф по ст. 7.22 КоАП, но такое постановление неправомерно и может быть обжаловано. Субъектом по этой статье являются управляющие компании.

Кроме штрафов, жилинспекция выдает предписания, обязывающие собственников или арендаторов вернуть помещения в начальное состояние или узаконить перепланировку. После проведения ремонта получить разрешение можно только в суде. До выполнения предписания инспектора могут запретить совершение сделок с объектом.

Суд также может обязать собственника вернуть помещению первоначальный вид. Если же в результате действий хозяина нанесен вред, пострадавший может получить возмещение ущерба. Оформление перепланировки требует большого количества знаний. Возможные ошибки очень дороги и могут многократно превышать затраты на специалистов.

Все о штрафах за перепроектирование недвижимости без разрешения:

Что считается основанием для взысканий

Штраф за несогласованную перестройку квартиры

Как могут обнаружить нарушения

Ответственность за перестройку нежилого объекта

Куда писать заявление на нелегальный ремонт соседей

Что делать, если происходит незаконная перестройка нежилого объекта

Изменение конфигурации помещения и перенос инженерных коммуникаций нельзя делать без согласования с Жилищной инспекцией или районной администрацией. При этом нужно учитывать, что на некоторые работы разрешение не выдается. Например, не всегда можно присоединить к комнате балкон или лоджию, убрать перегородки в панельных строениях. Подобные изменения могут навредить соседям или начать разрушение здания. Расскажем про ответственность за незаконную перепланировку квартиры в 2019 году. 

Что входит в самовольную перепланировку в многоквартирном доме

Некоторые работы можно делать без узаконивания, просто зарегистрировав их в БТИ. К ним относится:

На любое другое вмешательство в изначальный проект жилья, нарисованный в техническом плане, нужно получить письменное разрешение. Для этого понадобится архитектурный план будущего жилья, разработанный инженерами, подтверждение права собственности и подписи других собственников.

Если ни того, ни другого нет — ремонт считается самовольным. Таким же он будет, если положительное решение от муниципалитета было получено, но в процессе ремонта владелец изменил одобренный архитектурный проект. Это выяснится сразу после завершения строительства. Контролирующая организация назначит комиссию, которая проверит соответствие проведенных работ плану.

Такой объект не получится ввести в эксплуатацию, пока он не будет приведен в нужное техническое состояние. Все определения и правила касательно процесса согласования указаны в Жилищном кодексе РФ, статьи 25-29.

Какой штраф назначают за незаконную перепланировку квартиры в 2019 году

Заглянем в ст. 7.21 КоАП РФ. Согласно этой статье, нарушитель получает взыскание от 2 до 2,5 тысяч рублей. Сумма кажется небольшой, но ею дело не ограничится. Инспектор выпишет вам предписание узаконить все преобразования или вернуть жилое помещение в прежнее состояние. Второй вариант для тех случаев, когда работы вредят устойчивости здания или комфортному проживанию соседей. 

Если же собственник отказывается выполнять предписания, на него подают в суд. Согласно п. 5, ст. 29 ЖК РФ, оштрафованную квартиру могут продать с публичных торгов. Часть вырученной суммы удерживается для проведения ремонта, остальное получает владелец. Кроме того, граждане, не исполняющие предписания районной администрации, ограничены в выезде в другие страны.

В случае с социальным жильем, в такой же ситуации разрывают договор с нанимателем, а ответственность за преобразования несет владелец.

Как может быть обнаружена незаконная перепланировка

Просто так с проверкой к вам никто не придет, но постоянным шумом и горами габаритного мусора могут заинтересоваться соседи и пожаловаться на стройку. Инспектор нанесет визит при нарушении прав других жильцов. Например, вы переоборудовали жилье на свой вкус и забрали часть общей территории, или затопили проживающих под вами людей из-за расширения ванной комнаты на жилую территорию. В этом случае еще одним возможным последствием становится компенсация соседям.

Также инспекция проводит проверку, когда внутри или снаружи здания появляются трещины. Если обнаружится, что виноваты вы – штраф и обязательство узаконивания или устранения деятельности. Другие частые ситуации, при которых обнаруживается проблема:

Чем грозит незаконная перепланировка нежилого помещения

К таким объектам относятся отдельно стоящие здания, недвижимость на первых этажах многоквартирных домов и подвалы. В первом случае получить разрешение немного легче, так как не требуется согласие остальных жильцов. Нужно собрать документы, сделать архитектурный проект в бюро с допуском СРО, получить согласие БТИ, СЭС, Пожарной службы и предоставить их в местную жилищную инспекцию. Осуществить это может как собственник, так и арендатор.

Заявление рассматривают в течение тридцати дней. Если ремонт нужно узаконить постфактум, время на рассмотрение заявки увеличивается до трех месяцев.

Чтобы начать строительные работы, необходимо иметь письменное разрешение. Его отсутствие чревато материальным взысканием. Точную сумму штрафа за незаконную перепланировку нежилого помещения найти сложно, так как в разных регионах она может быть разной. Примерные цифры:

Как и в случае с обычными квартирами, выплатой штрафа не обойтись. Если из-за переоборудования был причинен ущерб — выплачивается возмещение. Также потребуется либо узаконить внесенные изменения, либо вернуть все в прежний вид. Если нарушитель систематически игнорирует предписания жилищной инспекции, на него подают в суд и могут изъять объект недвижимости из собственности.

Еще одно последствие — проблемы с продажей объекта, в котором были проведены несогласованные и незарегистрированные изменения. Такую сделку невозможно провести, пока документы или техническое состояние здания не будут приведены в надлежащее состояние. 

Порядок назначения штрафа

Решение инспекции можно обжаловать в течение десяти дней с момента его получения. Далее расскажем куда жаловаться на незаконную перепланировку соседей.

Что делать, если в доме проводят несогласованное переустройство

Часто владельцы предпочитают не получать разрешение на такие строительные работы. Это не страшно, если задуманы простые манипуляции с не несущими стенами — тогда проблемы будут только у собственника. Но может быть так, что человек в желании улучшить жилье переходит разумные границы и сносит, утяжеляет важные конструкции. Поэтому если появилось подозрение, что затянувшийся соседский ремонт затрагивает ваши интересы или грозит безопасности здания – действуйте по следующему алгоритму.

Если по прошествии месяца вы не получили ответа, придется действовать дальше и жаловаться на бездействие чиновников в прокуратуру.

Также вы можете подать заявление в суд, но для этого нужно иметь пакет документов с результатами обращений в управляющую компанию, жилищную инспекцию, прокуратуру. Кроме того, важно предоставить максимум сведений, подтверждающих несанкционированный ремонт.

Как быстро запретят проведение работ

Если собственник не будет игнорировать посещение и предписания инспектора, опасные работы запретят сразу же. Устранение уже сделанных преобразований займет два-три месяца. В случаях, когда владелец отказывается нести ответственность, процесс затягивается. Контролирующий орган подает на него в суд, а это может растянуться на многие месяцы. В итоге, помещение могут продать на аукционе и возложить обязанность по приведению жилья в порядок на нового собственника.

Если из-за действий соседа проживание в вашей квартире становится опасным, придется арендовать другую квартиру. Позаботьтесь о том, чтобы можно было вернуть потраченные деньги. Пригласите независимого оценщика для выяснения реального размера ущерба и управляющую компанию, чтобы они зафиксировали разрушения. Сохраните все чеки, квитанции и официальный договор аренды для последующего возмещения убытков через суд.

Куда жаловаться на незаконную перепланировку нежилого помещения

Порядок действий почти такой же.

Подведем итог. Что будет за незаконную перепланировку квартиры:

С нежилым объектом дела обстоят почти также, за исключением суммы взыскания и сделок с недвижимостью – продать ее не получится.

Ежегодно накануне новогодних праздников выходит большое количество нормативных актов с изменением требований в сфере ЖКХ.   Как правило, принятые в спешке НПА совершенно не требуют горящего реагирования, «как снег на голову» наваливаются управляющим организациям. Не успев отработать на практике один закон, в него постоянно вносят доработки и дополнения. При этом, часть изменений, действительно, назрели и подтверждаются сложившейся судебной практикой.

В данной статье речь пойдет о Федеральном законе от 27.12.2018 № 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме» (далее закон 558-ФЗ), который вступил в силу 8 января 2019 года. Указанным законом были доработаны нормы ЖК РФ, касающиеся проведения переустройства и перепланировки в помещениях МКД.

Поскольку на федеральном уровне порядок проведения перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме (далее-МКД) закреплен не был, суды при рассмотрении споров о перепланировки нежилого помещения в МКД руководствовались аналогией закона и нормами регионального законодательства (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26 апреля 2019 г. по делу № А67-3631/2017 по Делу № А67-3631/2017, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 мая 2019 г. по делу № А32-10418/2017 и т.д.)

Законом 558-ФЗ внесены изменения в статью 20 ЖК РФ:

Кроме того, к полномочиям органов государственной власти и органов местного самоуправления, в области жилищных отношений теперь относятся: определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме и согласование переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме (соответственно).

В ЖК РФ был устранен пробел относительно порядка проведения переустройства и перепланировки в нежилых помещениях. В частности, в статьях 25 и 26 ЖК РФ исключено слово «жилое» помещение. Теперь нормы о перепланировке и переустройстве распространяются на все помещения в МКД.

Изменения также коснулись и перечня документов для согласования переустройства (перепланировки).

Теперь для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо представляет в МФЦ (уполномоченный орган) подготовленный и оформленный в установленном порядке

проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения

в многоквартирном доме,

а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40.

Таким образом, законодатель предусмотрел ситуацию, когда происходит переустройство или перепланировка помещения, входящего в состав общего имущества. В связи с этим, изменения   были внесены и в ч.2 ст.44 ЖК, согласно которым

к полномочиям общего собрания собственников помещений МКД добавилось принятие решений

о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме

на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме,

Следует обратить внимание, что

еще до внесения вышеуказанных изменений в ЖК РФ, суды привлекали к ответственности управляющие организации за незаконную перепланировку помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений МКД.

Ярким примером может стать Постановление Арбитражного Суда Северо-Западного округа от 16.04.2018г. по делу №А56-48206/2017. Управляющая организация пыталась оспорить предписание Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга об устранении нарушений и приведении помещений чердака в первоначальное состояние. В ходе проверки (по заявлению одного из собственников) Инспекция установила нарушение Обществом требований подпунктов «в» и «е» пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), а именно: управляющей организацией не обеспечена доступность пользования помещениями общего пользования многоквартирного жилого дома (допущена перепланировка чердачного помещения – возведение ограждающих конструкций); не обеспечено поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома – в парадной, где квартира 17, допущено возведение ограждающих конструкций без документации, согласованной в установленном порядке. Суды трех инстанций признали предписание законным.

В частности суд кассационной инстанции указал: в рассматриваемом деле отсутствуют доказательства, подтверждающие легитимность перепланировки. Судами установлено, что Общество является организацией, в управлении которой находится вышеуказанный многоквартирный жилой дом, в связи с чем, суды сделали правильный вывод о том, что именно на Общество возложена обязанность по обеспечению доступности использования чердачного помещения, а также обязанность по поддержанию архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией.

Если в МКД в Вашем управлении Вы обнаружите незаконную перепланировку (переустройство) – приложите все силы для приведения помещения в первоначальное состояние!

Компания «Бурмистр.ру» создает сайты для управляющих организаций и ТСЖ. Сайты отвечают всем требованиям законодательства. Вся необходимая информация о сервисе по ссылке.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

Подпишись на рассылку новостей ЖКХ, а также наших статей!

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!