Как можно оспорить кадастровую стоимость земельного участка в 2019 году

🕒

Кадастровая и рыночная

Кадастровая стоимость участка земли используется для расчета земельного налога; считается, что она была равна рыночной стоимости на момент проведения оценки. В действительности рыночная стоимость “живет собственной жизнью” и подвержена постоянным изменениям. Так, за 2019 год в Подмосковье она снизилась в среднем на 2,5%, а отдельных районах до 7%.

Блок: 1/2 | Кол-во символов: 375
Источник: http://www.moneyinformer.ru/realty/podmoskove/cena-zemli.html

Понятие

Кадастровая стоимость земельного участка является той ценой, которую могут устанавливать регистрирующие органы в результате оценки. Это понятие закрепляется в ст. 66 ЗК РФ. Чтобы определить стоимость участка, соблюдаются следующие этапы:

Средняя рыночная стоимость земли по районам Московской области, 2019

Таблица 1

Район в Моск. обл.Цена за сотку (руб.)

Красногорский 390 700
Одинцовский 387 800
Мытищинский 327 700
Ленинский 284 800
Люберецкий 282 300
Пушкинский 223 500
Балашихинский 190 500
Истринский 186 400
Подольский 184 300
Наро-Фоминский 168 500
Раменский 163 800
Щелковский 156 500
Домодедовский 143 500
Солнечногорский 143 300
Ногинский 135 100
Волоколамский 114 800
Сергиево-Посадский 114 700
Рузский 114 500
Дмитровский 111 800
Чеховский 111 100
Клинский 106 200
Можайский 102 100
Шаховской 92 800
Лотошинский 91 800
Ступинский 86 400
Талдомский 85 300
Серпуховский 83 300
Коломенский 77 600
Каширский 75 700
Егорьевский 75 500
Зарайский 75 000
Орехово-Зуевский 75 000
Шатурский 73 000
Воскресенский 72 100
Луховицкий 71 900
Павлово-Посадский 70 600
Серебряно-Прудский 69 300
Озерский 57 300

Данные в таблице приведены в ознакомительных целях. Они рассчитаны на основе стоимости вставлявшихся на продажу земельных участков с застройкой (садовые домики, дачи, коттеджи…) и без подряда. По материалам риэлторских агентств. Информация на конец 2018, начало 2019 года.

Для справки:
1 сотка – это 100 квадратных метров площади. К примеру, это может быть участок, размеры которого по длине и ширине равны 10 метрам. Земельный участок в 8 соток может иметь размеры 20 на 40 метров или представлять собой квадрат со сторонами чуть большими, чем 28 метров. 50 соток это уже почти футбольное поле: 50 х 100 метров. 100 соток составляют 1 гектар.

От чего зависит размер кадастровой стоимости земельного участка

Расчеты осуществляются в соответствии ЗК РФ с учетом актов, принятых муниципалитетом. Они зависят от индивидуальных особенностей земельного участка, включая размещение, назначение (ИЖС или сельхозназначение), категорию и площадь.

Что значит кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость представляет денежное выражение ценности земельного надела. Значение является публичным, поэтому доступно для всех граждан. Предоставляется информация в кадастровом паспорте.

Чтобы определить, сколько будет стоить недвижимость, необходимо ориентироваться на некоторые факторы:

Эти критерии лежат в основе подсчетов, после чего собственник получает денежное выражение участка.

Обычно кадастровая стоимость больше рыночной. Поэтому владельцу придется платить более высокий налог. Ведь две величины являются взаимосвязанными.

С 2019 года расчеты кадастровой стоимости претерпели изменения. Поэтому арендаторы и собственники стали недовольны размером сборов.

Также выделяют отличие кадастровой и выкупной цен.

Вторая применяется при определении платы за:

Как узнать кадастровую стоимость – инструкция

Кадастровая стоимость – это стоимость недвижимости, которая установлена государством в ходе оценки, определенными способами, если не удается дать оценку, стоимость приближена к рыночной. Ниже инструкция, как бесплатно узнать кадастровую стоимость:

1) Вводим в строку поиска кадастровый номер или адрес объекта недвижимости:

2) Внутри страницы, в описании указана официальная кадастровая стоимость недвижимости:

Это самый простой, бесплатный и быстрый способ, чтобы узнать кадастровую оценку своей недвижимости. Если вам требуется получить официальную справку о кадастровой стоимости, для предоставления в суд или другую инстанцию. Заказать справку можно в разделее по ссылке.

Видеоинструкция – как узнать кадастровую стоимость:

Какой орган определяет кадастровую стоимость

Единственной структурой, занимающейся учетом недвижимости, является Росреестр. Процесс выстраивается таким образом:

  1. Регион издает постановление о необходимости изменить территории, относящиеся к его ведению.
  2. Управление Росреестра готовит список подлежащих оценке наделов и проверяет его. Список содержит их отличия и характеристики, включая адрес размещения, качество и наличие построек, а также общую площадь.
  3. Привлекается оценщик, который рассчитывает удельные показатели для каждого вида использования.
  4. По результатам региональные власти утверждают нормативный акт.
  5. Результаты вносятся в базу Госреестра.

Как рассчитывается в 2019 году

Выделяют три подхода к определению кадастровой стоимости, которые применяются по отдельности, а также в совокупности:

Для установления кадастровой стоимости необходимо проведение оценки земельного участка. При этом сведения о каждом объекте недвижимости, который входит в собственность гражданина, должны быть внесены в государственный реестр.

После проведения оценки наделу присваивается номер. На специальной карте отмечается расположение участка. Также земля получает соответствующую категорию.

В соответствии с полученными данными можно провести расчет стоимости. Процедура выполняется специалистами уполномоченной государственной организации.

Как узнать размер на сайте росреестра

Росреестр имеет официальный сайт, на котором представлена информация об объектах недвижимости. Каждый человек может уточнить данные или выяснить наличие изменений.

Для уточнения кадастрового номера и стоимость участка земли, необходимо следовать определенной инструкции:

  1. Человеку нужно перейти с главной страницы сайта в раздел с онлайн-услугами.
  2. Далее выбирается папка, которая содержит сведения о земельных наделах конкретного региона и населенного пункта.
  3. Для поиска участка нужно использовать публичную кадастровую карту России. Она работает в онлайн режиме.

Как рассчитывается кадастровая стоимость на земельный участок

Стоимость определяют по кадастровому номеру и отображают на карте. Стоимость складывается из характеристик каждого надела с учетом рыночных цен по району. Для расчета применяется такая формула:

Кадастровая стоимость = общая площадь х удельный показатель

Где удельный показатель представляет собой кадастровую котировку объекта в пересчете на 1 кв. м.

Публичная карта

Публичная кадастровая стоимость земельного участка отражается в специальном разделе по каждому наделу. Для ознакомления с ней необходимо зайти на сайт Росреестра.

Официальная страница содержит специальную публичную карту. Она отражает состояние всего земельного фонда страны. По кадастровому номеру можно выяснить не только расположение надела, но и его основные характеристики.

В специальном поле необходимо ввести кадастровый номер надела, который содержит паспорт участка. После запуска поиска система проведет анализ данных.

Если человеку не видно земельный надел, стоит применить масштабирование. При отдалении или приближении можно увидеть выделенные границы исследуемого объекта.

После обнаружения участка нужно нажать на него кнопкой мыши.

В появившемся поле отражается вся информация о земле:

Узнать все сведения можно абсолютно по любому земельному наделу. Для этого нужно знать кадастровый номер или адрес участка.

Для чего необходимо устанавливать кадастровую оценку, и на что она влияет

Кадастровая оценка позволяет определить размер имущественного налога, рассчитать пошлину и налог за вступление в наследство. Она может влиять на размер кредита или платежей, связанных с продажей или дарением недвижимости, назначение арендной цены за пользование наделом.

Важно знать соотношение к рыночной стоимости. Все расчеты производятся от показателя кадастровой цены. Разница по этой причине бывает существенной, и это отражается на сумме налоговых выплат, которые могут существенно меняться в зависимости от нее.

Можно ли оспорить или снизить

Законодательство РФ предусматривает возможность оспорить кадастровую стоимость. Сделать это граждане могут в административном порядке, а также при обращении в судебные органы.

Положения, касающиеся изменения цены, отражены в Земельном кодексе РФ. В статье 65 отмечается, что выкуп надела происходит по кадастровой стоимости.

Скорректировать показатель можно при:

Также документы могут содержать некоторые ошибки. Сведения можно исправить или оспорить на основании судебного решения, в установленном порядке по внесению изменений или при взаимодействии с контролирующими органами.

Владельцы могут обнаружить в выписке слишком завышенную кадастровую цену.

Если она превышает рыночную, то пропорционально этому увеличиваются:

Еще в 2019 году была введена возможность проведения оспаривания в административном порядке и суде.

Выделяют несколько оснований, которые считаются основными при оспаривании неправомерного завышения кадастровой стоимости:

При выявлении нарушений отводится полгода для восстановления справедливости. Отсчет ведется с того момента, когда сведения были внесены в государственный кадастр.

Для пересмотра цены собирается специальная комиссия. Инициировать заседание должен собственник надела, который подает заявление. Орган может мирным путем пересмотреть цену в двух случаях.

В первом из них гражданин должен предоставить доказательства, что расчет кадастровой стоимости проводился на основании ошибочных данных. Вторая ситуация предусматривает определение новой стоимости на основании акта независимой оценки.

Комиссия рассматривает обращение в течение месяца. После этого собственнику выносится решение.

В каких случаях могут завысить реальную цену надела

Выделяют два основных случая завышения реальной цены надела. При наличии таких оснований гражданин имеет полное право обратиться в судебные органы для пересмотра стоимости.

Часто повышается удельный показатель кадастровой стоимости, который устанавливается для определенных видов разрешенного использования. Связано с этой причиной и неверное определение целевого назначения надела.

Обычно с такой ситуацией приходится сталкиваться тем, у кого в документах указана неверная информация. Выявляется факт технической или кадастровой ошибки.

Например, для объекта, предназначенного для размещения зданий производственного и административного типа, должен быть выбран соответствующий показатель. Если применять к нему данные из пункта по размещению офисов, удельное значение вырастет почти в три раза.

Определить назначение можно по данных технического паспорта. Чтобы исправить ошибку, собственник должен обратиться в органы кадастрового учета. Если ему откажут в процедуре, последует судебное разбирательство.

Также кадастровая стоимость может превышать рыночную. Необходимо ориентироваться на Постановление Верховного Арбитражного Суда РФ, который признает величины равными после определения показателей рынка.

Процедура по установлению рыночной цены производится независимыми оценщиками. Они составляют отчет, который может быть представлен в судебных органах.

Если кадастровую стоимость установили после года, то возможно оспаривание в административном порядке. В этом случае начинается работа специальной комиссии, которая будет проводить изучение документов в течение месяца.

Кадастровая стоимость земельного надела является важным показателем. Она может повысить арендную, налоговую и покупную плату. Поэтому необходимо заранее выяснить, чему равняется значение для того или иного надела.

Сроки кадастровой оценки

Переоценивать стоимость допускается не чаще, чем 1 раз в 3 года. Максимально возможный срок – 1 раз за 5 лет. Отдельные сроки устанавливаются для Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя. Здесь переоценка осуществляется не чаще 1 раза в 2 года.

Как оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке

В качестве первой инстанции для передачи иска по таким делам может использоваться областной суд. Эта подсудность связана с тем, что ответчиком выступает региональный орган Росреестра и председатель комиссии, работающий при нем. Важно самостоятельно выяснять и доказывать неправильность расчетов. Понижение стоимости допускается, если будут документальные доказательства.

Устанавливается период, в течение которого может оспариваться установленная стоимость. Он равен 5 годам с момента после изменения записи в реестр. Если предыдущая стоимость изменена до обращения, ее не допускается оспаривать. Срок рассмотрения составляет 2 месяца с момента регистрации искового заявления. В связи со сложностью дела его могут продлить еще на 1 месяц.

При обращении в судебную инстанцию предоставляются те же документы, что и комиссию. Дополнительно подается следующее:

Если в процессе рассмотрения вопроса судья удовлетворит иск, новый размер оценки вносится в резолюционную часть определения. Вновь установленная стоимость подлежит обязательному переносу в реестр. При отрицательном результате его можно оспорить в течение месяца путем подачи апелляции в Верховный суд РФ.

В результате у граждан и компаний есть равные возможности для уменьшения кадастровой стоимости. Важно выяснить реальные показатели и подать заявление на их внесение в реестр.

Владение земельным участком несомненно предоставляет множество преимуществ, которые даруют своему собственнику определенные, недоступные ранее, права. Но в то же время, гражданин должен понимать, что он при приобретении недвижимости добровольно возлагает на себя некоторые обязательства.

Кто имеет право это делать?

Оспаривание кадастровой стоимости – это юридическая процедура, в процессе которой происходит снижение стоимости участка и, как следствие, уменьшение величины денежных средств к уплате в качестве налога.

Размер налога зависит в первую очередь от кадастровой цены. Данный показатель рассчитывается не всегда достаточно точно – отдельные параметры вычисления разнятся с рыночными оценками. В частности, государственные ведомства зачастую не учитывают специфику участка, что делает стоимость несколько завышенной. В связи с этим многие граждане заинтересованы в пересмотре пунктов формирования цены.

Основания для оспаривания

Оспорить решение госструктур могут как юридическое, так и физическое лицо. Для этого достаточно оформить соответствующее заявление для проведения независимой экспертизы. Распространяется данное право также на государственные и муниципальные органы в том случае, если они имеют в своей собственности недвижимое имущество.

Основное условие – при обращении необходимо предоставить кадастровый паспорт участка.

Законодательство

Оценка кадастровой стоимости земельного участка происходит на основе положений двух основных документов, регламентирующих данный вопрос:

Кроме того, сыграть ключевую роль в определении истины могут и региональные нормативно-правовые акты – их особенность зависит непосредственно от решений муниципальных и областных структур.

Основания

Законодательство выделает несколько оснований, согласно которым гражданин может рассчитывать на реализацию возможности изменения кадастровой оценки надела:

Важно: чтобы привести процедуру оспаривания в действие, данных оснований не будет достаточно. Дополнительно необходимо учесть определенные нюансы и индивидуальные обстоятельства ситуации, а также собрать пакет необходимых правоустанавливающих документов.

Пошаговая инструкция

Внесудебное оспаривание происходит специальной комиссией, которая как раз и занимается исследованием подобных обращений. В этом случае рекомендуется следовать такому алгоритму:

Оспаривание установленной стоимости может быть реализовано и в ходе судебных прений. Обычно это становится актуальным, если комиссия отказалась принимать заявку на рассмотрение. Также оформить иск можно, минуя обращение в управление Росреестра. Чтобы успешно защитить собственные права, рекомендуется придерживаться следующей инструкции:

В ходе заседания истец должен доказать недействительность задокументированных сведений о земельном наделе, которые были использованы при формировании стоимости, а также реальную рыночную цену на рассматриваемый участок на конкретную дату.

Если суд удовлетворил иск, новые сведения будут применяться с 1 января календарного года, когда был одобрен иск, но не ранее числа, когда были внесены новые данные в Росреестр.

Куда обращаться?

По сути, у собственника участка два варианта, куда подавать заявление:

Необходимость в той или иной государственной структуре определяется в соответствии с индивидуальными обстоятельствами дела.

Однако вне зависимости от этого, первоначально гражданин должен обратиться в независимую экспертную организацию (с лицензией на проведение деятельности) для получения отчета о неадекватности ранее установленной стоимости.

Документы

Полнота пакета документов, требуемых при обращении в комиссию для рассмотрения спора о результатах установления стоимости, определяет скорость и успешность процесса достижения истины. Поэтому собственнику в случае возникновения необходимости изменения ценника на землю рекомендуется особое внимание обратить на сбор бумаг. В частности, это касается следующих позиций:

В том случае, если реальный ценник исследуемого объекта отличается от установленной ранее стоимости более чем на 30%, то специальная комиссия имеет право отклонить заявление гражданина. Исключения составляют случаи, когда заинтересованное лицо заранее приложило к другим сведениям положительное экспертное заключение.

Важно: запрос собственника не будет принят к рассмотрению, если при направлении документов в комиссию не были предоставлены все вышеперечисленные позиции. В отдельных ситуациях компетентные лица могут затребовать дополнительные бумаги.

Сроки и стоимость

Ценник на действия оценщика корректируется:

Минимальная стоимость за пользование услугами начинается от 5 тысяч рублей. Что касается максимальной, то она во многом определяется вышеперечисленными показателями. Средний срок проведения оценки и составления отчета составляет около 5 суток. Очевидно, он может быть увеличен в связи с большим объемом работы.

Однако собственнику участка следует понимать, что затраты на независимую оценку – это не единственные расходы, которые нужно будет претерпеть в ходе установления истины.

В частности, при подаче заявления в судебные инстанции необходимо оплатить государственную пошлину – для исков по делам оспаривания стоимости она составляет 300 рублей.

Кроме того, если обращаться в суд, то срок рассмотрения дела может значительно увеличиться – на определение итогового решения обычно уходит более 2 месяцев. По этой причине специалисты советуют обходить этот момент, и подавать запрос непосредственно в кадастровый реестр с пакетом документов, устанавливающих неадекватность утвержденной стоимости. В таком случае ситуация рассматривается в течение 1-2 недель.

Подсудность и сбор необходимых доказательств

Итак, обжалование ценника на землю возможно как через суд, так и через иные структуры, которые устанавливают стоимость.

Вмешательство судебных структур может понадобиться, если досудебное урегулирование не принесло успешных результатов – предыдущие инстанции выразили несогласие в запросе изменить установленную ими стоимость. В этом случае разбирательства могут в значительной степени затянуться, и, в конечном итоге, существенно усложниться сама процедура назначения нового ценника.

По этой причине специалистами рекомендуется оспаривать кадастровую стоимость без непосредственного обращения в суд.

Кроме возможных неудобств от затягивания дела, на гражданина возлагаются дополнительные обязательства по предоставлению новых сведений – в частности, это касается наличия доказательств несправедливости оценки.

В качестве данного элемента может выступать решение независимого специалиста или иные вещественные параметры участка. К примеру, если при расчете окончательного ценника использовался недействительный межевой план, то его можно использовать в качестве подтверждения своей правоты.

Очевидно, чем больше истец сможет предоставить доказательств, тем быстрее будет продвигаться дело в направлении ожидаемого решения.

Как это сделать самостоятельно?

Для получения оснований на оспаривание стоимости следует в первую очередь выявить цену, которую установил государственный земельный кадастр. Для этого нужно будет пройти процедуру регистрации на официальном виртуальном ресурса кадастра и картографии своего региона.

В результате этого станет доступной информация о проведенной переоценке. В случае определения значительного увеличения стоимости необходимо обратиться в местное ведомство. При себе нужно иметь:

Образец свидетельства на право собственности на землю

Далее нужно составить заявление и запросить выписку из учетных данных по утверждению ценника на участок.

После этого с приобретенными сведениями нужно идти в независимую оценочную организацию. Результаты процедуры используются для предоставления в Росреестр. В течение недели данная госструктура должна уведомить заявителя о том, будет ли принят запрос к рассмотрению.

В случае положительного решения гражданину нужно лишь дождаться результатов рассмотрения – если они его не удовлетворяют, то он имеет право обратиться в суд. Дальнейшая процедура реализуется установленным порядком.

Таким образом, вне зависимости от формы собственности на землю владелец участка обязан уплачивать налоговые сборы. Многие лица стремятся к максимальной оптимизации затрат, в связи с этим для них становится интересным вопрос об изменении кадастровой стоимости – ведь это позволит отчислять меньше денежных средств в пользу государства.

С 1 января 2019 года российский рынок кадастровой оценки будет работать по новым правилам. Оценкой станут заниматься только государственные оценщики – сотрудники государственных бюджетных учреждений в каждом из регионов.

Изменения коснутся не только определения кадастровой стоимости – с 1 января 2019 года изменятся правила оспаривания кадастровой стоимости и излишне удержанных в связи с этим имущественных налогов.

Как сейчас оспаривают кадастровую стоимость

Кадастровую стоимость можно узнать на сайте Росреестра или из других официальных источников. Узнав данные кадастровой оценки, с помощью налогового калькулятора на сайте ФНС России можно определить сумму налоговых отчислений по вашей недвижимости.

Но часто возникают вопросы о соответствии кадастровой стоимости уровню цен на аналогичные объекты, предлагаемые на рынке. Например, в кадастровую стоимость объекта оценили в 6 миллионов рублей, а его рыночная стоимость – 5 миллионов. Значит, придется переплачивать налог на имущество. Чтобы избежать этой проблемы, можно оспорить установленную величину кадастровой стоимости.

Сейчас процедура оспаривания проходит в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Результаты кадастровой оценки могут пересматривать:

•   физические лица;

•   юридические лица;

•   органы государственной власти, местного самоуправления.

После вступления в силу с 10 августа 2019 года поправок в ч. 1 ст. 22 Закона № 237-ФЗ предварительное обращение в Комиссию больше не является обязательным, юридические лица и государственные органы, также, как и физические лица могут сразу обращаться в суд.

По действующему законодательству, для оспаривания кадастровой стоимости предусмотрено два основания:

•   Использование недостоверных сведений во время процедуры кадастровой оценки.

•   Завышение кадастровой цены по отношению к рыночной на момент проведения процедуры.

Что изменится в оспаривании кадастровой стоимости

У граждан появится больше возможностей. К примеру, по новым методическим рекомендациям, перед утверждением кадастровой оценки будет дан период, когда желающие смогут ознакомиться с цифрами и при необходимости подать замечания к проекту отчета об оценке кадастровой стоимости.

На этапе подготовки к проведению государственной оценки для сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, правообладатели объектов недвижимости могут предоставить местному ГБУ декларации о характеристиках соответствующих объектов недвижимости. Это упрощает процедуру оценки стоимости, позволяя избежать ошибок, связанных с возможностью ошибок в сведениях об объекте, содержащихся в кадастре.

Другой важный момент. 1 января 2019 г. вступит в силу Федеральный закон от 03.08.2018 N 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса РФ». Согласно этим изменениям, можно вернуть ошибочно взятый налог на имущество. Если в результате обжалования или исправления ошибки кадастровая стоимость объекта изменится, налог можно вернуть или зачесть переплаченную сумму в счет налога за последние три года, предшествующие оценке. Однако сделать такой перерасчет можно в том случае, если решение об изменении кадастровой стоимости будет принято после 31 декабря 2019 года.

По новому закону пересчитывают налог на имущество в случае исправления ошибки или обжалования стоимости только в сторону уменьшения.
Эти поправки минимизируют риски налогоплательщиков. По старым правилам, в случае ошибки чиновников в расчете налога перерасчет делали только с момента подачи заявления налогоплательщиком.

Просчитайте выгоду

Заниматься оспариванием кадастровой оценки стоит в том случае, если экономия на налогах по причине снижения кадастровой стоимости будет выше расходов на процедуру ее снижения. Принимайте в расчет, что придется потратить время и деньги.

Если выгода очевидна, нужно провести оценку рыночной стоимости вашей недвижимости. Такие услуги оказывают оценочные компании, например «Столичный Центр Аудита и Оценки» (СЦАО). Обратите внимание, что оценивается стоимость объекта на момент проведения кадастровой оценки, которую вы собираетесь оспаривать, а не на момент подачи жалобы.

Краткая инструкция по оспариванию кадастровой стоимости

  •   Собрать пакет документов: выписку из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости, документ, подтверждающий право собственности, отчет об оценке рыночной стоимости на бумажном и электронном носителях. Для суда – подготовить административное исковое заявление, а также выписки, копии, отчеты, квитанцию госпошлины и т. д.

  •   Подать заявление в суд.

С 01.01.2017 административное исковое заявление и прилагаемые к нему документы можно представить в суд в электронной форме при наличии технической возможности для этого в суде.

Срок рассмотрения заявления в совокупности составляет около 2 месяцев. Однако, период рассмотрения заявления может быть увеличен в зависимости от загруженности суда.

Зачастую рассмотрение дел об оспаривании кадастровой стоимости заканчивается положительным решением суда, за исключением немногих случаев, когда, например, выявляются серьезные ошибки в представленных суду документах (некорректная дата, по состоянию на которую составлен отчет, и проч.).

Время чтения: 7 минут

Неоправданное завышение цены земли по кадастру приобрело массовый характер в России. Для граждан, которым приходится платить завышенный земельный налог, единственный выход – оспаривание кадастровой стоимости земельного участка. Процессуально у владельца есть несколько вариантов обжалования результатов, но оно имеет смысл лишь тогда, когда они значительно превышают рыночную цену объекта. Стоит знать, кто и в каком порядке может оспорить кадастровую стоимость, в чем заключаются особенности процедуры и как выглядят образцы документов.

Понятие кадастровой стоимости

В соответствии со ст. 3 , кадастровая стоимость (КС), – это величина, которая устанавливается в целях налогообложения.

Владельцев земли беспокоит вопрос, почему кадастровая стоимость земли выше рыночной. Эта разница обусловлена методикой ее вычисления.

Государственная кадастровая оценка (ГКО) проводится методами массового оценивания, без учета индивидуальных характеристик объектов и иных важных ценообразующих факторов.

При определении КС единый коэффициент для целого кадастрового квартала умножается на площадь каждого участка, что в итоге завышает цену большинства объектов.

В законе объясняется, что делать, если завышена кадастровая стоимость земли. Однако прежде чем подробно обсудить процесс оспаривания заинтересованными лицами результатов ГКО, следует разобраться, почему может возникнуть такая необходимость. Дело в том, что КС выступает в качестве налоговой базы по земельному и другим налогам.

Процедура требует привлечения лицензированных специалистов для получения объективной цены, так как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно не получится.

Узнайте подробнее, что такое кадастровая оценка земли.

Чем объясняется увеличение КС

Не чаще, чем каждые 3 года результаты государственной кадастровой оценки могут быть пересмотрены по итогам процедуры определения цены объекта. В подавляющем большинстве случаев такая переоценка повышает КС, после чего местный орган власти публикует на открытых ресурсах приказ об изменении кадастровой стоимости земли. В итоге повышается приток налогов.

Из-за несовершенства ГКО ее результаты часто являются завышенными, что приводит к массовым жалобам со стороны собственников.

Органы власти вынуждены были принять меры: в соответствии со ст. 19  действует мораторий на повышение КС до 2019 года. Действительной признается КС, установленная на 01.01.2014 либо позже, если она определялась впервые или если по результатам новой ГКО цена была снижена.

Это не исключает право на оспаривание, если, например, завышенная кадастровая стоимость земельного участка была установлена и по результатам 2019 года.

В то же время есть объективные причины роста КС, например, изменение вида разрешенного использования, категории земли, увеличение площади участка и так далее.

Узнайте, в каких случаях возможно увеличение кадастровой стоимости земель.

Внесудебный и судебный порядок оспаривания КС

Положения ст. 22 ФЗ № 237 исчерпывающим образом объясняют, как оспорить кадастровую стоимость земельного участка. Для этого у заинтересованного лица есть два варианта: внесудебный и судебный порядок обжалования результатов ГКО.

Внесудебный порядок предполагает обращение с жалобой в специализированную комиссию при местном управлении Росреестра, процедура судебного обжалования – в суд общей юрисдикции. Предметом последней может быть как решение профильной комиссии, так и сами результаты ГКО.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка включает следующие этапы:

  1. Определение КС. Если этот параметр был установлен по результатам ГКО, он содержится в ЕГРН. Узнать его можно из нескольких источников:
  1. Проведение экспертизы. Ее поручают частным оценщикам. Если результаты отличаются от КС минимум на 10%, есть смысл оспорить результаты ГКО.
  2. Подача претензии в комиссию при Росреестре. Заявление составляется в свободной форме. Комиссия по оценке кадастровой стоимости проводит заседание в месячный срок с момента приема заявления. Если по результатам заседания заявка отклоняется, заинтересованное лицо вправе оспорить это в суде.
  3. Подача заявления в суд. Заявителю рекомендуется участвовать в заседании. Для получения положительного решения следует иметь на руках отчет авторитетного оценщика. Сложившаяся в России судебная практика позволяет сделать вывод: если результат частной оценки отличается от КС на 15% и более, суды проводят собственную экспертизу.
  4. Внесение измененных сведений в реестр. Если суд удовлетворит иск, он обяжет Росреестр внести новые данные в ЕГРН.

Узнайте больше о том, как правильно организовать оспаривание кадастровой стоимости недвижимости.

Кто может оспорить результаты ГКО

О том, как уменьшить кадастровую стоимость земли физическому лицу, могут задумываться не только собственники участков. Согласно ст. 22 ФЗ № 237, правом на обжалование обладают:

Любой из указанных субъектов вправе лично обратиться в комиссию или суд либо направить уполномоченных представителей по доверенности.

Основания для обжалования результатов ГКО

ФЗ № 237 не устанавливает конкретных оснований и причин инициирования процедуры обжалования. Задаваясь вопросом, как опротестовать кадастровую стоимость земельного участка, заинтересованное лицо, исходя из логики закона, должно в первую очередь руководствоваться фактами нарушения своих прав и законных интересов.

В то же время законодательство РФ определяет конкретные процессуальные основания, при наличии которых заинтересованные лица или организации могут подавать жалобу на результаты ГКО.

В соответствии со ст. 248 , пересмотр кадастровой стоимости земельных участков возможен в двух случаях:

  1. Обнаружение недостоверности данных, использованных при проведении ГКО. Например, если оценщик использовал неправильную площадь или иной вид разрешенного использования.
  2. Установление иной рыночной стоимости в отношении объекта на дату определения результатов ГКО.

Возникновение этих обстоятельств должно подтверждаться результатами экспертизы, а в случае установления рыночной стоимости – отчетом об оценке.

Обратите внимание, что снижение кадастровой стоимости земли не последует автоматически по факту составления таких отчетов и экспертиз. Оценочный документ является лишь основанием для обращения в компетентные органы.

Заказывая отчет, следует обращаться к компетентному и авторитетному оценщику. Услуга сомнительного качества повлечет отказ в снижении КС.

Практика оспаривания результатов ГКО в 2017-18 годах

В последние годы землевладельцы не раз задавались вопросом, можно ли оспорить кадастровую стоимость земельного участка сразу в суде, не обращаясь в комиссию при Росреестре. Это связано с тем, что внесудебная процедура неоднократно демонстрировала свою неэффективность – комиссии отклоняли подавляющее число обращений.

И все же до недавнего времени внесудебный порядок был обязательным. Заявители обращались сначала в Росреестр, после чего могли обжаловать решение комиссии в арбитражном суде.

Внесенные в законодательство изменения упростили уменьшение кадастровой стоимости земельного участка:

Однако, по мнению юристов, механизм оспаривания через суды общей юрисдикции показал свою неэффективность, где плюсы, полученные от изменения подведомственности, нивелированы непрофессионализмом судей, которые поверхностно рассматривают подобные споры.

Имеет ли арендатор участка право на обжалование результатов ГКО

Закон не ограничивает право на обжалование исключительно собственниками земельных участков. В соответствии со ст. 22 ФЗ № 237, такая возможность есть у любого лица, чьи права, обязанности и законные интересы затронуты результатами ГКО.

Как упоминалось выше, высокая кадастровая стоимость увеличивает размер земельного налога.

Хотя арендатор, согласно ст. 388 НК, не является плательщиком этого типа сборов, он может стать заинтересованным лицом, например, когда размер КС влияет на арендную плату.

Это касается случаев найма земли у государства или определения стоимости аренды исходя из размера земельного налога.

Если участок находится в частной собственности, владелец должен одобрить обжалование КС арендатором в письменном виде. Это связано с тем, что размер арендной платы по результатам оспаривания может уменьшиться (п. 6 ).

Особенности судебного порядка оспаривания КС

Обжалование кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке предполагает привлечение к процессу административного ответчика. Кто им является, зависит от сути жалобы:

Для таких дел устанавливается специальный срок исковой давности – результаты ГКО можно обжаловать на протяжении 3-5 лет с момента их утверждения, но только до принятия новых результатов ГКО на основании плановой переоценки КС.

Если суд удовлетворит требование заявителя и бланк судебного решения вступит в силу, оно будет направлено в орган власти, который обязан утвердить новую КС. Далее решение перенаправляется в Росреестр, который должен внести в ЕГРН измененные данные.

Иск о пересмотре КС

Обращение в суд оформляется административным иском, содержание которого зависит от сути претензий и основания обжалования. Самое распространенное – это установление КС в размере рыночной стоимости.

Образец искового заявления о снижении кадастровой стоимости земли в этом случае должен соответствовать требованиям ст. 125 РФ и содержать:

Желательно заранее посмотреть и скачать образец административного иска.

Пакет документов

Документы для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка подаются вместе с исковым заявлением в том же количестве – 1 комплект для суда и по 1 для каждого из ответчиков.

Минимальный пакет документов состоит из:

Проведение переоценки КС

Выискивая пути, как снизить кадастровую стоимость земельного участка, следует учитывать, что орган власти обязан регулярно проводить переоценку КС. В соответствии со ст. 11 ФЗ № 237, руководство субъекта РФ должно принимать решение о проведении оценочных мероприятий не реже раза в 5 лет, но и не чаще, чем каждые 3 года (для СПб, Москвы и Севастополя – не чаще раза в 2 года).

Напоминаем: если такое решение принято в 2018-2019 годах, органы власти не могут пересчитать кадастровую стоимость участка в большую сторону, поскольку до 2019 года действует мораторий на повышение КС. Заинтересованные лица могут этим воспользоваться.

Предположим, если первоначальная ГКО была проведена в 2019 году, крайний срок переоценки – 2019 год.

При этом органы власти ограничены в своих возможностях. Поскольку повысить КС они не могут, им придется либо пойти на понижение кадастровой стоимости земли, либо оставить действующими результаты оценки 2019 года.

Узнайте подробнее, как проводится переоценка кадастровой стоимости земельного участка.

Заключение

Кадастровая стоимость определяется в целях налогообложения. Поскольку в этом случае применяются методы массовой оценки, КС часто оказывается завышенной, что затрагивает интересы владельцев и других лиц. Они имеют право оспорить КС во внесудебном порядке путем обращения в комиссию при Росреестре или в суде общей юрисдикции на основании административного иска.

Основанием для подачи иска может быть обнаружение ошибки при расчете КС либо определение иной рыночной стоимости участка. Ответчиком по таким искам является орган власти, утверждающий КС, Росреестр или комиссия при нем. Это зависит от сути жалобы и стратегии заявителя.

Главное об актуальных изменениях Налогового кодекса относительно земельного налога, налогов на имущество организаций и физических лиц.

Конец года – наиболее «жаркое» время у оценщиков и юристов, занимающихся оспариванием кадастровой стоимости. Потому что до 31 декабря необходимо обратиться в Комиссию при Росреестре или в областной суд с заявлением, отчётом об оценке и прочими документами, на основании которых происходит изменение кадастровой стоимости.

Вместо достаточно высоких сумм, установленных государством в ходе кадастровой оценки, владелец недвижимости сможет платить земельный налог и прочие платежи за землю и недвижимость исходя из более комфортной – рыночной стоимости. Успел обратиться до 31 декабря – сможешь пересчитать платёж за весь год с 1 января. Не успел – платишь за весь год исходя из кадастровой.

Реальный кейс 2017-2018 года

К нам периодически обращаются предприниматели с проблемой: «я не знал, что должен от кадастровой стоимости вообще что-то платить, как бы нам за прошлый 2019 год в 2019 году оспорить её?».

Так, например, в 2019 году собственник офисных помещений и долей в праве на помещения общего пользования в одном из офисных зданий в центре Кемерова узнал, что его здание было в конце 2019 года включено в региональный перечень объектов, собственники которых в 2019 году должны платить налоги на имущество физических лиц и организаций от кадастровой стоимости по ставке 2%.

И всё – никаких льгот: ни для «упрощенцев», ни для социального бизнеса, ни скидки за 100 кв. м (до 01.01.2018 в Кузбассе организации – собственники таких включенных в перечень объектов – могли не платить налог на имущество организаций за 100 кв. м площади за один свой объект, но для ИП / физических лиц такой льготы не было предусмотрено). Включение в перечень оспорить практически нереально – все основания соблюдены (здание действительно всё офисное), надо было идти оспаривать кадастровую стоимость. Но как её оспоришь, если 2019 год остался в прошлом?!

А теперь важная информация про изменения в Налоговом кодексе

Однако на помощь вроде бы должны были прийти принятые летом 2019 года поправки в Налоговый кодекс РФ (Федеральный закон № 334-ФЗ от 03.08.2018). Закон вступает в силу с 01.01.2019, за исключением отдельных пунктов (льготы для детей-инвалидов, переходный период для расчета налога на имущество физических лиц и пр.).

Самое полезное в этом законе для бизнеса и физических лиц, имеющих в собственности объекты коммерческого назначения, – изменение даты, с которой можно применять оспоренную кадастровую стоимость для расчета своих налогов (земельного налога, налога на имущество организаций и налога на имущество физических лиц).

На данный момент и до 1 января 2019 года действует такой порядок: если кадастровая стоимость начала применяться для расчёта налога с 2019 года (как в нашем кейсе), а мы подали заявление об её оспаривании в 2018, то в случае принятия судом или комиссией при Росреестре положительного решения об её уменьшении (неважно, когда – в 2019 или 2019) мы можем рассчитывать только на то, что удастся уменьшить сумму налога за 2019 год.

После 1 января 2019 года изменённая (оспоренная) кадастровая стоимость будет учитываться, начиная с даты, с которой для расчёта налога начали применять изменяемую (оспариваемую) кадастровую стоимость.

То есть вроде бы можно будет пересчитать налог за 2019 год?!

Читаем дальше!

А можно ли после 1 января 2019 года пересчитать налог за 2015-2018 годы?

В интернете можно найти множество комментариев к этому закону, в которых авторы убедительно заверяют своих читателей в том, что если хотят оспорить кадастровую стоимость за прошлый 2019 год, то необходимо «подождать» и обратиться либо после 1 января 2019 года за оспариванием кадастровой стоимости, либо чтобы комиссия / суд приняли решение об изменении кадастровой стоимости после 31 декабря 2019 года. В таком случае, по мнению авторов таких рекомендаций, «некоторые налогоплательщики смогут вернуть деньги за 2015-2018 годы».

Как правильно читать и применять закон (мнение адвокатов КА «Юрпроект»):

В законе есть «переходные положения» (ст. 3) – с какого момента и как его положения применяются.

Если в отношении льгот для детей-инвалидов содержится однозначная формулировка о том, что льгота распространяется на правоотношения, связанные с исчислением земельного налога и налога на имущество физических лиц с 1 января 2019 года. То в отношении перерасчета налогов исходя из измененной (оспоренной) кадастровой стоимости указано, что эти положения подлежат применению к «сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в ЕГРН по основаниям, возникшим с 1 января 2019 года».

Как это понимать:

Если собственник участка / строения после 01.01.2019 изменил качественные или количественные характеристики своего объекта, что повлекло перерасчет кадастровой стоимости, либо госорган утвердил результаты новой массовой кадастровой оценки, то оспорив кадастровую стоимость в 2019 году, он может рассчитывать на применение этой полученной в результате оспаривания кадастровой стоимости для перерасчёта суммы налога за 2019-2021 годы. Это первый «камень в огород» тех, кто считает, что в 2019 году надо сидеть тихо, а в 2019 оспорить кадастровую стоимость и добиться перерасчета налога с 2019 года.

Если бы законодатель хотел, чтобы налогоплательщики могли пересчитать свои налоги за 2015-2018 год, то распространил новые правила о перерасчете налога на правоотношения, связанные с исчислением земельного налога, налога на имущество физических лиц и налога на имущество организаций с 1 января 2019 года (ну или с 2019 года). Однако этого не сделал. И это второй аргумент против того, чтобы спокойно «ждать» 1 января.

Кстати, если наше толкование закона неверно, то мы готовы с наиболее отчаянными «ожидающими» в 2019 году оспорить кадастровую стоимость и совершенно безвозмездно потребовать от налогового органа пересчитать налоги за 2019 год.

Остальным, кому наши аргументы в пользу подачи заявления об оспаривании именно до конца 2019 года показались убедительными, советуем не терять времени и приступить к решению задачи по оспариванию кадастровой стоимости. Специализирующиеся в данном вопросе компании после 1 декабря просто могут не принять заказ в работу вследствие загруженности и нежелания подвести заказчика.

Будем рады ответить на ваши вопросы о порядке расчета и снижения налогов и других платежей за землю и недвижимость, а также решить проблему с завышенной кадастровой стоимостью земельного участка или помещения.

P.S.: Решение кейса

Мы с нашим заказчиком решили не ждать и уже готовим заявление в суд.

Для кого это актуально – снижать кадастровую стоимость?

Для собственников зданий, нежилых помещений, сооружений и земельных участков, которые платят:

  1. налог на имущество физических лиц или налог на имущество организаций – в зависимости от того, на физическое или юридическое лицо оформлено право собственности на объект;
  2. налог на доходы физических лиц – когда продают свои объекты;
  3. земельный налог – после того, как зарегистрируют свое право собственности.

Для землепользователей, которые платят:

  1. арендную плату за землю – если в отношении земельного участка оформлен договор аренды;
  2. неосновательное обогащение за пользование землей – если собственник строения никаких договорных отношений за пользование землей не оформлял после регистрации права на строение (рассчитывается по той же методике, что и арендная плата).

Вам понравилась эта статья?