Как расширить имеющуюся жилплощадь в условиях кризиса в 2019 году

🕒

В уходящем году рынок новостроек чувствовал себя достаточно уверенно: продажи каждый месяц превышали показатели предыдущего, ставки по ипотеке держались на минимальном уровне и стимулировали покупателя. Сами застройщики к середине года (вступал первый пакет поправок, ужесточающий правила игры на рынке) спешили получить максимальное число разрешений, чтобы строить еще в ближайшие два-три года по старым правилам.

Но конец года оказался неожиданным: власти решили перевести все проекты на эскроу-счета со второй половины следующего года. И уже президент подписал закон, который предваряет эти инициативы в реальность. Теперь все застройщики: и те, кто начал строить жилье, и те, кто будет это делать после 1 июля 2019 года перейдут на спецсчета. Исключения хотят сделать для проектов высокой стадии готовности и высокой долей продаж. Пока разработкой соответствующих критериев занимается Минстрой РФ.

Кроме этого, со следующего года повышается ставка НДС (с 18% до 20%), и ключевая ставка тоже пошла вверх. Как все это скажется на рынке новостроек (и ценах), и что будет задавать тон его развитию рассказали эксперты и сами застройщики.

Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

Главным событием в 2019 году станет реформа долевого строительства, точнее поголовный переход всех застройщиков на новую модель финансирования с 1 июля. Я полагаю, что это событие коренным образом повлияет на весь рынок в следующем году. Можно предположить, что выход в продажу новых проектов резко сократится. Застройщики не станут рисковать, начиная реализацию проектов в непредсказуемой и непонятной правовой среде

В 2019 году появляется риск снижения спроса, который обусловлен ростом ипотечных ставок. Если в Москве и Петербурге эта тенденция на первых порах не повредит росту спроса, то в регионах сделки с новостройками могут сильно сократиться. Не исключаю, что в 2019 году рынку понадобится новая программа субсидирования ипотеки или другие меры поддержки.

Рост цен продолжится, во всяком случае, на столичном рынке массовых новостроек. Во-первых, из-за постепенного сокращения объема предложения на фоне высокой покупательской активности. Во-вторых, из-за повышения себестоимости. При этом, застройщики будут стараться сдерживать повышение расценок. Дальнейшая стратегия девелоперов прямо зависит от имеющихся у них резервов.

Поскольку ситуация в отрасли серьезно осложнится, закономерно можно ожидать выбывание из «игры» слабых звеньев. В зоне риска, прежде всего, малые застройщики, которые возводят примерно половину всего жилья в России. Правда, их бизнес более гибкий и адаптивный, чем у крупных девелоперов, так что возможно они успеют подготовиться к изменениям.

Гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко:

Предстоящий год мы встречаем с довольно широким спектром неопределенностей: начиная от ужесточения санкций, которое может повлиять на ключевую ставку (и на ипотечную), заканчивая критериями, которые будут определять переход на эскроу-счета.

Сейчас власти планируют смотреть на степень готовности и уровень продаж при переводе на эскроу-счета (ред. – критерии, которыми занимается Минстрой РФ). Соответственно, те застройщики, которые имеют объекты готовностью 30-50% и такую же долю продаж, постараются эти показатели максимально поднять к 1 июля, чтобы остаться под Фондом защиты дольщиков. Как следствие – обострение в первом полугодии борьбы за покупателя и оптимизация производственных процессов. Думаю, в этот период мы увидим аномальные показатели, как по продажам, так и по объемам ввода.

По нашим прогнозам, общий ввод по итогам следующего года составит порядка 80 млн кв м жилья, то есть плюс 5-7% к этому году. Касательно 2019 года уже существуют серьезные опасения резкого снижения объемов ввода. Успехом будет повтор результатов 2019 года. 

Не стоит забывать и о самих банках. Если весь рынок перевести в моменте на эскроу-счета, то это потребуется по меньшей мере, 1,5 трлн рублей. Пока под вопросом остается и сам механизм такого перехода, неясны детали проектного финансирования.

Если же с 1 июля наибольшая часть рынка разом перейдет на проектное финансирование, то второе полугодие ознаменуется повышением цен на 8-10%. Главным риском для застройщиков, как бизнеса, является потеря самостоятельности и подконтрольность банковской системе. Как следствие — появление новых крупных застройщиков в лице банков, а также, вполне вероятно – государства.

Председатель совета директоров БЕСТ-Новострой Ирина Доброхотова:

В 2019 году на рынок новостроек  будут влиять изменения в долевом законодательстве. Переход на эскроу-счета позволит минимизировать риски для покупателей, но вызовет рост цен на рынке, причем не только на первичном. Избежать удорожания недвижимости не удастся, ведь средняя ставка банковского финансирования составит порядка 8%. Вслед за новостройками подорожают и квартиры на вторичном рынке. Кроме того, в наступающем году мы, скорее всего, будем наблюдать рост ипотечных ставок, что также повлияет на уровень спроса. И первый, и второй фактор скажутся на общем количестве сделок. Стоимость недвижимости, скорее всего, вырастет примерно на 10-15%.

Сами законодательные изменения будет способствовать уходу с рынка слабых и/или непрофессиональных девелоперов, что в итоге скажется на снижении объемов ввода жилья.

Гендиректор ГК «Атлас Девелопмент», вице-президент Ассоциации строителей по УрФО Владимир Городенкер:

Развитие рынка новостроек уже сейчас определяет новое законодательство. На днях президент России Владимир Путин подписал закон «Об участии в долевом строительстве». Проектное финансирование, эскроу-счета и остальные поправки, вызвавшие бурные дискуссии, — теперь уже реальность. Поэтому основным трендом станет умение застройщиков реализовывать свои проекты по новым правилам.

Отрасль, в свою очередь, ожидает от государства ясности в мерах поддержки. Ипотечная ставка уже вошла в красную зону, которая глушит спрос на жилье. Инерции, набранной на дешевой ипотеке в 2017-2018 годах, еще хватит на год. Но если ставка продолжит расти или не будет снижаться, то платежеспособный спрос очень сильно сократится. Для очень многих семей сегодня дополнительные 3-5 тыс рублей к ежемесячному платежу являются критическими. Поэтому покупку квартиры они отложат до лучших времен.

Цены тоже вырастут, и сегодня это понимают все. Участие банков и страховщиков в строительстве неизбежно отразится на себестоимости кв м. Кардинального изменения в балансе рынка застройщиков не произойдет. В связи с новыми правилами игры, тем более, в условиях растущей ипотечной ставки, у плохих проектов станет еще меньше шансов быть реализованными. И не так важно, кто будет его хозяином – гигант или небольшая компания.

Гендиректор компании IKON Development Антон Детушев:

Поправки в 214-ФЗ – главный фактор, определяющий развитие рынка в перспективе не только следующего года, но и на горизонте 2-3 лет. Ускоренный переход приведет к тому, что часть девелоперов «заморозит» проекты, которые находятся пока еще в «бумажной» стадии. Эта ситуация сохранится до тех пор, пока не станут известны все правила работы в новых реалиях, а именно – ставки по проектному финансированию, возможности раскрытия эскроу-счетов . Пока даже такие базовые вещи не определены, вряд ли девелоперы продолжат так же активно выводить новые объемы на рынок.

Спрос на первичном рынке недвижимости Подмосковья в 2019 году останется на уровне этого года, либо покажет минимальную положительную динамику за счет пополнения объема предложения. Есть вероятность, что на фоне повышения ставок часть спроса перейдет из столицы в область, где квартиры доступнее.  В результате одни проекты смогут даже увеличить продажи, тогда как другие – наоборот, столкнутся со снижением темпов реализации. Поскольку в последние два года девелоперская активность в Подмосковье падает, рынку грозит дефицит ликвидности.  В 2019 году однозначно стоит рассчитывать на рост цен. Если проектное финансирование станет обязательным для всех,  стоимость кв м вырастит в районе 10%.

Следующий год станет непростым для девелоперов, из-за чего часть из них уйдут с рынка. Речь не обязательно идет исключительно о банкротстве. Это может быть продажа, консолидация бизнеса. Однако часть игроков все же обанкротятся, не выдержав возросшей нагрузки. В наименее устойчивом положении — застройщики, строящие 1-2 точечных объекта. Причем сегодня в целом по России 57% застройщиков ведут реализацию и строительство менее 15 тыс кв м жилья. То есть, потенциально в зоне риска оказывается половина игроков.

Гендиректор Level Group Кирилл Игнахин:

В 2019 году развитие рынка новостроек будет определять изменение ставки по ипотечным кредитам. Сейчас ипотека благодаря снижению ставок обеспечивает порядка 50-60% продаж первичных квартир. Однако в следующем году кредит будет дорожать. Если произойдет резкий обвал рубля или другие негативные события для экономики, то повышение ставок может произойти очень быстро, как в январе-феврале 2019 года (с 12% до 14%). В рамках менее стрессового сценария, кредит будет дорожать плавно, достигнув 10-10,5% в середине 2019 года. В этом случае в первой половине года относительно мощный спрос еще сохранится.

Что касается продаж, то общее число сделок со строящимся жильем в Москве сократится на фоне повышения ставок: с 6,5 тыс ДДУ ежемесячно до 4,3 тыс ДДУ ежемесячно (именно такой показатель был при ставке 10-11% годовых). Однако, конкуренция девелоперов останется острой. Поэтому, какие бы катаклизмы не ожидали отрасль, рост цен будет сдерживаться застройщиками в разумных пределах.

Застройщикам в 2019 году предстоит пройти серьезную проверку на прочность. Далеко не все девелоперы смогут работать в условиях снижающегося спроса, высокой конкуренции и реформы долевого строительства. Я не ожидаю крупных банкротств, но очевидно, что некоторые компании свернут свою деятельность или откажутся от новых проектов.

Директор по маркетингу федеральной компании «Талан» Наталья Гарифуллина: («Талан» уже использует эскроу-счета).

Все первое полугодие компании будут перестраивать свою работу, чтобы с 1 июля начать работать в соответствии с новыми правилами. Это повлияет в первую очередь на объемы вывода новых объектов — они сократятся минимум на 20%.

2019 год будет год разработки новых девелоперских продуктов, архитектурных и технических решений — потому что продукт останется единственным конкурентным преимуществом. Поэтому маркетинг и изучение спроса важны, как никогда.

Темпы продаж напрямую влияют на условия проектного финансирования. Цены вырастут на 7-20% в зависимости от того, насколько каждый застройщик сможет оптимизировать свои внутренние процессы и ускорить свою стройку. Мы прогнозируем серьезный рывок в темпах строительства, потому что быстро строить станет просто необходимо. Вопрос лишь в том, как индустрии строительных материалов и технологий смогут отреагировать на этот спрос на скорость.

Что касается выживаемости компаний на рынке, то разумные строители вообще перейдут на партнерские схемы реализации проектов — их доля может дойти до 30% в течение ближайших 5 лет. Причем партнерства могут быть как застройщика с застройщиком, так и застройщика с владельцем земли. Пилотные партнерские проекты уже намечены, как в нашей компании, так и коллег. 

Многие россияне внимательно следят за последними новостями по ипотеке в 2019 году. Внимание вполне обосновано, поскольку люди, планировавшие взять кредит на жилье в наступившем году, не могут точно знать, что их ждет и действительно ли произойдет снижение ставок, если верить слухам.

Мечты о собственной квартире есть или частном доме у любого человека. Это дает ощущение стабильности и семейного уюта. Высокая стоимость недвижимости в РФ не позволяет купить жилплощадь сразу многим гражданам, а быстрорастущий уровень инфляции просто «съедает» все накопления. Поэтому так важны кредиты на жилье и изменения по ипотеке в 2019 году, которые, возможно, произойдут. Рассмотрим тему заметки дальше внимательно.

Изменения по ипотеке в 2019 году

В прошлом году Правительством РФ и представителями банковского сектора несколько раз были сделаны заявления о том, что в ближайшее время произойдет резкое снижение ставок в сфере жилищного кредитования. Как сообщали чиновники, ипотеку можно было оформить под 10% годовых, вместо 15% или 12%, а начиная с 2019 года процентный показатель понизится до 7%.

Прогнозы по ипотеке в 2019 году сегодня очень популярны и многие заемщики, а особенно, люди, только планирующие брать жилищный кредит, ждут данного решения с нетерпением. Несмотря на радужное будущее, есть существенное «но», на которое обращают внимание эксперты. Как отмечают специалисты в банковской сфере, после проведения налоговой реформы в 2019 году ставки могут резко возрасти и вполне вероятно, что даже 15% окажутся очень выгодными. Впрочем, уделим внимание обстоятельствам, связанным с предполагаемыми ипотечными ставками в будущие периоды, подробнее далее.

Внимание! Сейчас вопрос о повышении или понижении процентов по ипотеке открыт, и решение будет приниматься позже. Более подробная информация по теме сегодня отсутствует.

Прогноз по ипотечным ставкам на 2019 год

Ряд специалистов в сфере жилищного кредитования составили специальный прогноз ставок по ипотеке на 2019 год.  По мнению экспертов, ориентироваться в этом вопросе следует на факторы и показатели:

Внимание! Для многодетных семей в ряде регионов действуют дополнительные преференции, позволяющие оформить ипотеку без первоначального взноса и на льготных условиях.

Подорожает ли ипотека в 2019 году?

Экономисты считают, что заявления о снижении планируемого процента были частью предвыборной кампании и гражданам не стоит надеяться на получение возможности купить жилье под минимальный процент. Доступность ипотечного кредитования может спровоцировать банковский кризис.

Недостатком ипотечной системы кредитования продолжает оставаться то, что анонсированные условия не всегда соответствуют реальным положениям вещей, а на итоговую ставку влияю такие моменты:

  1. Банки берут комиссионные сборы в 1-4% от суммы, что увеличивает платеж по займу.
  2. Наиболее дешевые и выгодные условия кредитования предлагаются участникам госпрограмм по субсидированию, к примеру, для получателей МК или с выплатами за третьего ребенка.
  3. При оформлении кредита на покупку жилья в новостройке, застройщики могут предлагать дополнительные скидки, в то время как приобретение вторичного жилья, такой возможности не дает.
  4. Снижение процента предполагается только в первые два года, а потом, возвращается к прежней ставке. Такой вариант предложил гражданам Путин в законе об ипотеке, когда принималось решение о порядке кредитования граждан, родивших ребенка в 2019 году.

Интересно! В некоторых банках действует акция – нулевой первоначальный взнос. Предложение выгодно очень многим, поскольку накопить нужную сумму сложно. Недостатком участия в проекте являются более высокие процентные показатели – 12,25-13,9% годовых.

Чтобы сказать, возрастет ли процентная ставка по ипотеке в 2019 году и выгодно ли будет такое кредитование в будущем, ответить сложно, поскольку на итоговый показатель влияет немало внешних факторов. Сегодня наблюдается падение процента, хотя некоторые финансисты прогнозируют иное.

Некоторые подробности по теме можно узнать из видеоролика:

Если у Вас остались вопросы или есть жалобы — сообщите нам

Новые условия кредита на жилье

Вполне вероятно, что банки предложат своим клиентам новые условия кредитования. Пока, данных по данной теме нет, но может понизиться процентная ставка и измениться размер начального взноса.

Размер первоначального взноса по ипотеке в 2019 году

Сегодня размер начального взноса при кредитовании на общих условиях, составляет 15% и больше. В ближайшее время, первоначальная сумма может быть вовсе отменена или существенно снижена, но пока такая возможность предоставляется только в рамках разовых акций.

Процент по ипотеке в 2019

Как уже было отмечено, по прогнозам ипотечная ставка может достичь 7%, а может и возрасти до неизвестных размеров. Здесь все зависит от индивидуальных обстоятельств кредитования, и от влияния внешних экономических факторов.

Как в 2019 году можно взять ипотеку?

Получить ипотечную ссуду можно будет на прежних условиях. Клиенту необходимо будет подготовить обязательные документы, передать их на рассмотрение в банк-кредитор, и дождаться решения. В свою очередь, банк проверит личность заемщика на соответствие установленным критериям.

Документы

Для получения кредита на покупку жилища необходимо, в первую очередь, заняться подготовкой нужной документации, а точнее:

Банк может затребовать дополнительные документы, а именно бумаги на приобретаемое жилье, сертификат на МК или страховой полис, но эти формы предоставляются уже после одобрения по кредиту. После подготовки всех указанных бумаг можно обращаться за кредитом.

Требования к заемщику

Каждый банк устанавливает свои, индивидуальные критерии на предоставление жилищного займа. Обычно, требования к заемщику такие:

  1. возраст: 21-75 лет;
  2. наличие прописки и гражданства РФ;
  3. трудовой стаж: от 12-ти месяцев за последние пять лет и до 6-ти месяцев на последнем рабочем месте;
  4. отсутствие судимости.

Перечень может быть дополнен и другими условиями, но здесь все зависит от личности заемщика и индивидуальных обстоятельств.

Подводя итоги: стоит ли брать ипотеку в 2019

В заметке были представлены самые свежие новости по теме и вполне логично, что у читателей возник вопрос – стоит ли брать ипотеку сегодня или подождать до следующего года. На самом деле, дать однозначный ответ не получится, поскольку внешние факторы, определяющие ставку по ипотеке в 2019 году, постоянно меняются. Вполне возможно, что показатель снизится и тогда лучше оформить займ сегодня, а может и вырастет. Если процент снизится, следует серьезно задуматься о возможности рефинансирования ранее взятой ссуды.

Нас ожидает непростой год. В 2019-м сойдутся сразу несколько факторов, делающих жилье более дорогим, а значит, менее доступным. Это повышение НДС, рост инфляции и уход от действовавшей много лет системы долевого строительства. Изменения будут постепенными, но необратимыми.

Цены на жилье

Главный вопрос потенциального покупателя жилья – что будет с ценами? Порадовать нечем: у недвижимости в 2019 году есть множество причин подорожать и ни одной – стать дешевле.

Мы ожидаем рост цен на строящиеся объекты на 12-15% относительно уровня декабря 2019 года. Основная причина такого роста – законодательные ограничения, на которые застройщики будут вынуждены реагировать, перекладывая часть возросшей финансовой нагрузки на покупателей. Новые проекты также будут дорожать. Цены в новых проектах на котловане увеличатся на 8-10%. 

Алексей Поповруководитель аналитического центра Cian

В Группе ЛСР говорят, что рынок спокоен, но насторожен, слишком часто в строительной сфере происходят значимые изменения. В компании отмечают, что с рынка постепенно вытесняются мелкие игроки, а единственный способ остановить рост цен на жилье – минимизировать стоимость банковских средств для застройщика.

Что касается вторичного рынка, то и там цены поползут вверх, но не так быстро. По оценке Алексея Попова, рост в 2019 году составит 5-7% относительно уровня декабря 2019 года. Зато на 5-10% вырастут продажи, за счет перераспределения покупателей с первичного рынка.

как вырастут цены

Новостройки, рост цен 12-15% 

Вторичный рынок, рост цен 5-7%

Первичный рынок: игра по новым правилам

Основное изменение в законодательстве, которое полностью перекраивает правила игры на первичном рынке жилья – завершение эпохи долевого строительства. Рынок переходит на проектное финансирование: средства дольщиков теперь будут храниться на специальных банковских эскроу-счетах до окончания строительства дома. Одно разрешение на строительство – один счет. Само строительство при этом будет осуществляться на средства банковского кредита.

Мы держим относительно низкий профиль стоимости жилья, но за счет чего? За счет того, что кто-то получает это жилье, но по относительно низким ценам. В том числе это происходит за счет того, что у части людей деньги изымаются, и они вообще ничего не получают: ни денег, ни жилья. Поэтому нам нужно, безусловно, переходить на цивилизованные способы финансирования этой отрасли, даже если это приведет к некоторому снижению в строительном секторе (цитата по kremlin.ru). 

Владимир Путинпрезидент РФ 

Плюсы такой схемы очевидны: она решает проблему обманутых дольщиков, ведь если застройщик задерживает сдачу дома более чем на полгода, покупатель может вернуть свои деньги со счета. К тому же, банк, прежде чем выдать кредит на строительство застройщику, проверит его надежность, а это дополнительная гарантия дольщику. С другой стороны, банк является посредником, который не останется без прибыли, и жилье неминуемо подорожает.

«Будет рост себестоимости строительства, аналитиками озвучиваются цифры в 15-20%, и я, пожалуй, с ними соглашусь», – говорит вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Вячеслав Семененко. Впрочем, в Минстрое считают, что ставка для застройщиков будет снижаться.

Проектное финансирование с учетом открытия эскроу-счетов приведет к снижению итоговой ставки для застройщика. И если в начале проекта застройщик будет получать проектное финансирование под рыночную ставку, то через бесплатное фондирование на эскроу-счетах ставка, прогнозируемая Центробанком, дойдет до 6-8%. 

Никита Стасишинзамминистра строительства и ЖКХ РФ

Новая схема, наряду со старой, действует на рынке с 1 июля 2019 года. Полностью рынок перейдет на проектное финансирование с 1 июля 2019 года. Переходный период дал рынку возможность завершить начатые проекты по старым правилам и перестроить модели ведения бизнеса перед переходом к проектному финансированию.

Использование механизма счетов эскроу снимает с застройщиков установленный 214-ФЗ запрет на выпуск (выдачу) ценных бумаг и их оплату с расчетного счета, что теоретически дает возможность застройщику обойтись без целевых займов банка. Таким образом, крупные участники рынка всерьез рассматривают возможность привлечения долгового (облигации) и долевого (акции) капитала как альтернативу проектному финансированию банков (займы). 

Константин Клошкоюрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»

Новое в законодательстве

В 2019 году был принят ряд поправок в строительное законодательство, которые вступят в силу в 2019 году. 

Самовольное строительство. Закон защитил добросовестного создателя самовольного объекта: если он нарушил ограничения использования земельного участка, но при этом не знал и не мог знать о них, объект не признается самовольной постройкой. Что касается признанных самовольных построек, то теперь устанавливается запрет на их использование. «Наконец-то прямо звучит положение о том, что самовольная постройка, помимо сноса, может быть приведена в соответствие с действующими требованиями, – говорит Константин Клошко. – Но сделать это путем «подстройки» под нее градостроительного регламента больше будет невозможно».

При наличии права собственности, а также если речь идет об ИЖС или многоквартирном доме, снос самовольной постройки возможен только по решению суда.

ИЖС. Также введено понятие объекта ИЖС: законодательно обозначена этажность такого здания, высота и тот факт, что помещения не могут быть разделены на самостоятельные объекты недвижимости. Для строительства объекта ИЖС теперь не нужна проектная документация и экспертиза, достаточно уведомления с его описанием. Уполномоченный орган должен ответить в течение 7 дней. Отсутствие ответа, говорит Константин Клошко, приравнивается к уведомлению о соответствии требованиям – можно строить.

Еще эксперт отмечает, что в 2019 году стоит ожидать новых законотворческих инициатив в отношении жилого статуса апартаментов.

Кроме этого, в ближайшее время может быть принят законопроект, вынуждающий перейти на эскроу-счета и тех, кто начал строительство до 1 июля 2019 года. Таков был законодательный ответ на рекордный рост получения разрешений на строительство в 2019 году.

Стройка-2019

Согласно одному из майских указов президента Владимира Путина, к 2019 году Россия должна выйти на объемы жилого строительства, равные 120 млн кв. м. в год. Однако, по словам главы Минстроя Владимира Якушева, достижение этого показателя под большим вопросом, ведь для этого нужно ежегодно наращивать объем. А в 2019 году он снизился.

Основной показатель, с которого мы должны были стартовать с 1 января 2019 года, он уже не совпадает. По паспорту нацпроекта ввод должен был составить на 31 декабря 2019 года 86 млн кв.м. жилья, ориентировочно, по нашим оценкам, это будет 75-76 млн кв.м жилья. Мы с вами уже выпадаем на 10-11 млн кв.м жилья. Это серьезный знак со стороны рынка и отрасли. Эта цифра будет требовать серьезной корректировки (цитата по Interfax.ru). 

Владимир Якушевглава Минстроя 

Однако снижение в 2019 году, по словам Алексея Попова, случилось из-за низкой активности застройщиков три года назад, в 2015-м, когда было запущено мало проектов. «В 2019 году было запущено больше новых проектов, поэтому ввод жилья в 2019 году вырастет на 15-20% относительно уровня 2019 года», — говорит аналитик.

А вот положение застройщиков в 2019 году будет непростым. Во-первых, согласно поправкам в ФЗ-214, для работы по новым условиям, застройщик должен иметь опыт возведения многоквартирных домов, во-вторых, он должен иметь пропорциональный объему строительства уставной капитал, в-третьих, банк устанавливает контроль над всеми расходами застройщика и может отказать выдать средства, если посчитает их расходование нецелевым. В-четвертых, при нарушении сроков строительства стройнадзор запретит застройщику начинать новый проект.

«Пока сложно понять масштаб изменений: экономическая модель, по которой работал рынок, полностью меняется. Но риски социального характера, связанные с банкротством компаний, на мой взгляд, крайне высоки, – говорит Вячеслав Семененко. – Особенно много банкротств будет в регионах, потому что там нет крупных устойчивых компаний, а небольшие, с малым оборотом и объемами строительства, с новыми условиями не справятся».

Ипотека

Ставки по ипотеке будут расти. Впервые за долгое время они начали свой рост еще осенью 2018-го, после подъема Центробанком ключевой ставки на 0,25 п.п., и продолжили рост после повторного подъема ключевой ставки в декабре 2018-го еще на 0,25 п.п. Сегодня ключевая ставка Центробанка составляет 7,75% годовых, и это не критичный показатель для рынка: в среднем банки повысили свои ставки с весны 2019 года, по данным NAIBecar, на 1-2 п.п., что не фатально для рынка ипотеки: до «красной линии» в 12% годовых, после которой число заявок на кредит резко падает, еще далеко.

как вырастут ипотечные ставки

Ставки на ипотечные кредиты — рост до 10-10,2%

«Эра «дешевых» кредитов закончилась, – говорит руководитель группы маркетинга компании ЦДС Петр Буслов. – Весьма вероятно, что в 2019 году мы увидим дальнейший рост ставок по ипотечным кредитам – выше 10% годовых. К сожалению, для этого есть все экономические предпосылки».

Но в 2019-м нас ждет еще и рост НДС, что также потянет ипотечные ставки вверх. 

«В этой ситуации на рынок могут вернуться в массовом порядке программы субсидирования ставок застройщиками, при которых скидка трансформируется в более низкую ставку по кредиту для покупателей конкретного жилого комплекса, – отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Также власти могут перезапустить программу субсидирования ипотеки, которая действовала в 2015-2016 гг.».

Реновация шагает по стране

В 2019 году в Госдуму был внесен законопроект «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации», регламентирующий обновление ветхого жилого фонда. В качестве примера для всей страны предлагается московский опыт реновации: снос «хрущевок» и строительство на их месте нового жилья. Источники и объемы финансирования в регионах будут определять органы местного самоуправления.

Эксперты признают проблему актуальной, но сомневаются, что в нынешних экономических условиях механизм финансирования реновации за счет бюджета сможет работать где-либо, кроме столицы. Хотя, согласно законопроекту, возможны и другие варианты финансирования. Например, использование механизмов государственно-частного партнерства, то есть привлечение инвесторов.

Я полагаю, что распространение московского опыта реновации на всю страну бесперспективно. В региональных бюджетах подчас недостаточно средств на ремонт жизненно важной инфраструктуры, расселения аварийного и ветхого жилья, выдачу квартир «очередникам». Поэтому реновация, возможно, будет только с участием частных инвесторов, девелоперов. Однако, учитывая непростую экономическую ситуацию, далеко не каждый застройщик возьмется за строительство жилья, в котором значительное число квартир придется передать городу.

Кирилл Игнахингенеральный директор Level Group

Потенциал рынка

Напоследок мы спросили экспертов, в чем они видят потенциал рынка недвижимости на ближайшие годы. Большинство ответили, что потенциал кроется в острой потребности россиян в комфортном жилье, на которое у людей нет средств.

Но многие россияне согласились бы даже на «несовременное» отдельное жилье: в стране около 3 млн семей-очередников. «Дефицит жилья будет удовлетворен лет через 25, если темп строительства не будет снижаться и удастся сдержать стоимость квадратного метра в адекватных рамках», — считает управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Катерина Соболева.

Фото: Игорь Порхомовский

В течение последних трех лет столичный рынок новостроек находился в руках покупателей. Застройщики из-за затоваривания дружно снижали цены на «квадраты». Но «банкет», похоже, подходит к концу. В 2019 году новые квартиры прибавят в цене. Особенно наглядно эта тенденция проявится с июля. Эксперты «ЭВ» назвали 7 факторов, толкающих цены вверх.

2018-й, вероятно, стал последним «урожайным» годом на московском первичном рынке в уходящем десятилетии. Строительный бум обеспечила дешевая ипотека. В минувшем году средняя ставка по кредитам на столичные новостройки составила 9,4%, что на 3 п.п. ниже среднего уровня ставок за всю историю российской ипотеки (12,4%).

Однако в начале этого года ситуация изменилась: два крупнейших госбанка, контролирующих более 60% рынка ипотеки, объявили о подорожании кредитов (на 1–1,2% и 0,6% соответственно). Очевидно, что за лидерами вынуждены последовать и другие игроки. В случае устойчивой тенденции роста ипотечных ставок

Минстрой

рассмотрит варианты программ субсидирования, сообщил замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, желая успокоить потенциальных покупателей.

Но это не изменит общей тенденции. «В наступившем году ипотека не станет „вечным двигателем“ для рынка жилья. И это главная угроза для отрасли в наступившем году», — считает управляющий партнер компании «Метриум»

Мария Литинецкая

. По ее мнению, повышение ставок крупнейшими банками может замедлить прирост спроса, который наблюдался последние три года. Ведь, помимо заемных средств, других серьезных ресурсов для приобретения жилья у населения не остается.

В конце 2019 года стоимость 1 среднего «квадрата» в массовых столичных новостройках достигла 161 тыс. руб. Однако в 2019 году этот рекорд может быть побит. Причем рост цен прогнозируется на всех этапах строительства. Аналитики называют семь причин для такого сценария.

Основной вклад в повышение расценок на новостройки внесет реформа долевого строительства. Сейчас, по словам экспертов, отрасль на 74% финансируется средствами дольщиков. С 1 июля жилищное строительство будет финансироваться не дольщиками, а банками. Чтобы построить многоквартирный дом, застройщик должен получить целевой кредит. При этом заинтересованные в покупке строящегося жилья граждане перечислят свои деньги этому банку (на эскроу-счет), а не застройщику, как сейчас. Когда дом будет введен, средства с эскроу-счетов будет переведены строительной компании.

Сегодня средства дольщиков фактически бесплатны для застройщика, а за банковский кредит придется платить проценты. Соответственно, расходы на обслуживание кредита отразятся на конечной стоимости построенного жилья. Новые правила затронут практически все строящиеся жилые комплексы, за исключением тех, которые почти завершены или распроданы.

«Сколько бы ни стоил кредит для застройщиков, его применение неизбежно повысит себестоимость строительства, — уверен гендиректор IKON Development Антон Детушев. — Более того, в 

ЦБ

заявили, что в 2019 году он ужесточит кредитно-денежную политику, то есть займы продолжат дорожать. По нашим оценкам, стоимость построенного за счет целевого кредита жилья вырастет на 10%».

Кроме этого, правительство намерено в этом году увеличить взносы в Фонд защиты прав дольщиков. За 9 месяцев 2019 года чистый убыток организации достиг 22,3 млрд руб. Сейчас, заключая каждый ДДУ с покупателем, девелоперы перечисляют в фонд 1,2% от суммы договора. К примеру, если квартира стоит 5 млн руб., то взнос составит 60 тыс. руб. При повышении отчисления до 6% (одна из возможных ставок, обсуждаемых властями) жилье подорожает на 300 тыс. руб.

В-третьих, вверх цены толкает ускоряющаяся инфляция. В 2019 году повышен налог на добавленную стоимость и акциз на топливо, что непременно скажется на себестоимости строительства. НДС, который платят застройщики, возрос с 18% до 20%. Порядка 64% всех материалов и услуг, необходимых для реализации проектов жилищного строительства, облагаются НДС. Соответственно, почти по всем этим позициям возрастают расходы.

Еще один важный фактор — падение рубля. В 2018 году российская денежная единица дважды подешевела относительно евро и доллара (примерно на 13–20%). Это привело к удорожанию импортных строительных материалов и оборудования. «В 2019 году сохраняется риск обрушения курса рубля, так как готовятся новые санкции, которые уже стали причиной девальвации весной и летом 2019 года. Кроме того, Центробанк с 15 января вернулся к закупке евро и доллара, что также ослабит национальную валюту», — пояснила Мария Литинецкая.

По данным НИУ ВШЭ, при росте индекса обменного курса на 1% цена жилого «квадрата» в Москве повышается на 810 руб. Несмотря на снижение импорта в строительстве, в столичных новостройках еще используется зарубежное вентиляционное оборудование (79%), системы водоснабжения, отопления, водоотведения (75%), электроосвещение (64%) и лифты (57%). Все это подорожает при ослаблении рубля, а значит, цены на жилье возрастут.

В-пятых, застройщики будут переписывать ценники из-за дорожающих строительных материалов. Как сообщил Thomson Reuters, самый популярный вид сортового проката, используемый в строительстве для армирования железобетонных конструкций, с марта по сентябрь 2019 года подорожал на первичном рынке на 29%. По оценке аналитиков ЭЦ «Индекс», в течение минувшего года стоимость большинства стройматериалов выросла. К примеру, производители песчано-гравийных смесей подняли отпускные цены в среднем на 19%. В этом году тенденция продолжится из-за роста НДС и подорожания бензина. По мнению экспертов, особенно сильно давление на стоимость строительных материалов будет заметно в Москве, где наценка на них достигает отметки в 60%. Для сравнения: в бедных регионах страны эта наценка не превышает 10%.

Столичные «квадраты» будут также дорожать из-за падения рентабельности проектов. Так, в конце прошлого года из-за резкого оттока иммигрантов выросла оплата рабочей силы. Плюс ко всему для многих застройщиков увеличились проплаты по банковским кредитам.

В-седьмых, повышение цен поддержит устойчивый спрос на московские новостройки, который, по мнению аналитиков, сохранится как минимум до середины 2019 года. В связи с этим застройщики наиболее ликвидных жилых комплексов продолжат повышать цены примерно в 2–3 раза быстрее рынка.

«В 2019 году гораздо больше причин для роста цен, нежели их снижения, — резюмирует Мария Литинецкая. — Однако не стоит забывать основной фактор ценовой динамики — соотношение спроса и предложения. По предварительным оценкам, даже несмотря на рост активности покупателей в 2018 году, предложение новостроек пока в 2,2 раза превышает спрос. В 2019 году это соотношение, вероятно, немного сместится в пользу предложения (2,4 раза) из-за замедления ипотечного рынка и выхода в продажу новых жилых комплексов. Это нивелирует влияние факторов роста цен, поэтому средний «квадрат» в массовых новостройках столицы может подорожать на 5–10%».

Существует и другая точка зрения. «Сегодня нет условий для мотивированного роста цен на жилье в новостройках на 15–20%. Дорожающая ипотека, усиление санкционного режима не способствуют повышению платежеспособности населения. Несмотря на то что ставка НДС поднята до 20%, не определен главный для жилья в 2019 году ценообразующий фактор — ставка проектного финансирования», — заключила директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева.