Нюансы и особенности аренды дачи в 2019 году

🕒

Передача земельных участков и различной недвижимости на правах аренды имеет массу своих особенностей, которые нужно соблюдать каждой из сторон.

Действующее законодательство крайне строго регулирует правоотношения, затрагивающие право собственности на земельные участки, в связи с чем гражданам приходится тщательно изучать нормативные документы перед тем, как приступать к оформлению различных сделок.

В частности, важно разобраться в том, как оформляется договор аренды дачи и земельного участка, чтобы не столкнуться с какими-то проблемами в дальнейшем.

Возможно ли это

В соответствии с нормами, указанными в статье 607 Гражданского кодекса, в аренду могут предоставляться земельные участки и какие-либо другие обособленные природные объекты, имущественные комплексы, здания, сооружения и другие виды имущества, не теряющие своих натуральных свойств в процессе эксплуатации. Действующим законодательством могут устанавливаться отдельные виды имущества, которое нельзя предоставлять в аренду.

Также стоит отметить, что закон может ограничивать особенности сдачи земельных участков и каких-либо других обособленных природных объектов в аренду.

Статья 607. Объекты аренды

При этом в договоре аренды изначально должна указываться информация, с помощью которой можно будет определенно установить имущество, которое должно предоставляться арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этой информации в составленном соглашении оно будет считаться не согласованным сторонами, а договор, соответственно, будет незаключенным.

Как сдать дачу в аренду

В первую очередь, рекомендуется застраховать свое имущество от каких-либо форс-мажорных ситуаций. Страхование в процессе оформления договора аренды дачного участка является крайне важным по той причине, что проживать на территории будут абсолютно незнакомые владельцу лица. Помимо этого, многие арендаторы безответственно относятся к чужому имуществу.

Оформляться должен исключительно официальный договор аренды, в котором будут прописываться различные обязанности каждой из сторон, стоимость использования имущества, а также срок, на протяжении которого будет действовать составленное соглашение, и прочие существенные условия.

Скачать предварительный договор аренды

В обязательном порядке оформляется опись имущества, которая будет прикладываться к договору, и в ней будет фиксироваться текущее состояние различного имущества, находящегося на территории земельного участка или же внутри дома.

Дачу лучше сдавать на как можно более длительный промежуток времени. В первую очередь, за счет этого можно избавиться от всевозможных перерывов между арендой дачи различными съемщиками, а также сопряженной с этим суеты, что позволит добиться максимальной выгоды.

Далее подготавливается дача к аренде. В соответствующий вид стоит привести не только сам дом, но и земельный участок, который к нему прилегает. Лучше всего придать имуществу максимальной респектабельности.

В случае необходимости может быть сделан небольшой ремонт, то есть должно быть отремонтировано все, что находится в сломанном состоянии. Даже незначительные улучшения в частном доме смогут повысить интерес арендаторов, что в конечном итоге положительно скажется на доходах.

Разыскать арендатора можно самостоятельно с помощью интернета или же каких-то печатных изданий с объявлениями, а помимо этого, можно обратиться за помощью в специализированные риэлторские агентства.

Использование последнего варианта позволяет максимально оградиться от недобросовестных арендаторов, но при этом делать свой выбор стоит в пользу того агентства, которое давно уже работает на рынке, имея массу положительных рекомендаций.

Предоплата должна вноситься хотя бы частично. Оплата страхового депозита представляет собой сумму, за счет которой могут быть покрыты все расходы.

Образец договора аренды дачи:

Какие нужны документы

Чтобы защитить себя от всевозможных неприятностей, стоит ознакомиться с паспортными данными потенциальных жильцов. Сделав копию паспорта, при необходимости можно будет взыскать убытки за порченное имущество, подав соответствующее обращение в суд или полицию.

Таким образом, чтобы оформить договор аренды, нужно будет получить следующий перечень бумаг:

Порядок составления и образец договора

После того, как будет найден потенциальный наниматель, стоит приступить к сбору и проверке документов, а также оформить договор аренды дачного участка.

Среди важных моментов, которые обязательно должны отражаться в договоре, можно выделить:

Скачать образец заявления на продление аренды

В обязательном порядке стоит оформить и подписать акт приема-передачи недвижимости с указанием подробного перечня или даже фотографий всех вещей, а также внешнего и технического состояния объекта.

Скачать образец договора аренды с правом выкупа

В обязательном порядке в процессе оформления договора нужно указать условия, на которых может осуществляться досрочное расторжение соглашения. В частности, к примеру, хозяин может расторгнуть досрочно договор аренды в том случае, если не будет своевременно внесена арендная плата, а также в том случае, если что-то будет разрушено или сдаваемому жилью будет нанесен серьезный урон.

Скачать бланк заявления о государственной регистрации договора аренды

Помимо этого, в обязательном порядке нужно будет прописать вариант, в соответствии с которым должно осуществляться досрочное прекращение аренды владельцем недвижимости. В данном случае нанимателю за месяц должны предоставить уведомление, и на протяжении этого промежутка времени он сможет находиться в доме бесплатно.

Стоимость аренды или порядок, в соответствии с которым будет вноситься оплата, ни при каких обстоятельствах не может изменяться в одностороннем порядке. Также обязательно следует прописать порядок передачи денег за используемый земельный участок.

Скачать образец договора субаренды

В обязательном порядке должны быть прописаны условия, в соответствии с которыми будут оплачиваться коммунальные услуги. К примеру, все расходы могут оплачиваться съемщиком или же будет осуществляться распределение коммунальных услуг между арендатором и собственником.

Свидетельство о государственной регистрации права

Какие могут быть подводные камни

В первую очередь, стоит отметить тот акт, что при предоставлении дачного участка в аренду в обязательном порядке должен быть оформлен соответствующий договор, за счет которого сделка получит юридическую силу и законность, защищая участников от обмана или каких-либо беспочвенных претензий.

Сдача дома может осуществляться исключительно его собственником. При этом в составляемом соглашении обязательно должен присутствовать пункт, в котором будет указываться перечень оснований, которые предоставляют арендодателю право оформлять подобные сделки.

В преимущественном большинстве случаев к договору будет прилагаться план территории, на котором будут указываться дополнительные строения. Помимо этого, указывается описание земельного участка с указанием его площади, границ и кадастрового номера.

Отдельно будет предоставлена опись имущества, а дополнительно оговаривается и фиксируется возможность использования различной растительности, расположенной на земельном участке.

Скачать образец заполнения акта приема-передачи по договору аренды

В остальном договор предельно схож с тем, как выглядит стандартный договор аренды жилой квартиры.

Скачать бланк договора аренды дачи и земельного участка

Споры и срок исковой давности

В преимущественном большинстве случаев конфликтные ситуации в таких ситуациях рассматриваются в судебном порядке, но при этом не стоит забывать о том, что по закону предусмотрена возможность учета срока исковой давности, из-за которого рассмотрение дела не представляется возможным.

В соответствии с нормами, указанными в статье 199 Гражданского кодекса требование о защите нарушенного права должно быть принято к рассмотрению вне зависимости от того, истек ли установленный срок исковой давности.

Статья 199. Применение исковой давности

Принять во внимание исковую давность суд может только в том случае, если будет подано соответствующее заявление одной из сторон. Односторонние действия, направленные на реализацию права, срок исковой давности защиты которого уже истек, не предусматриваются.

Таким образом, для использования срока исковой давности нужно подать письменное возражение, в котором будет указываться, что истец пропустил срок исковой давности. В этом документе обязательно нужно будет указать ссылки на соответствующие нормы Гражданского кодекса.

Новый дачный закон и сопутствующие ему подзаконные акты, вдвое увеличат обязательные траты дачников и усложнят процедуру регистрации домов на садовых участках. При этом обещанного решения вопроса прописки в садовых домиках так и не случилось. Опрошенные порталом METRTV.ru эксперты рассказывают о том, как изменится жизнь дачников 1 января 2019 года и что надо успеть сделать до этой даты.

Основные положения закона «» № 217-ФЗ (от 29.07.17) заработают с 1 января 2019 года (нормы закона, касающиеся водяных скважин, уже вступили в силу, но об этом ниже). Ещё на этапе обсуждения проекта закона представители Госдумы неоднократно заявляли, что в законе будут чётко прописаны правила регистрации построек в садах и огородах, а также зафиксирована возможность прописки на дачных участках. Ничего этого в итоговом варианте закона нет. Сегодня даже авторы законопроекта говорят, что основное его нововведение – чисто формальная смена терминов плюс уточнение сугубо процедурных вопросов по членству в садовых товариществах, голосованию и т.д.

Людмила Воробьева

ведущий специалист общественной приемной Союза садоводов России

Новый закон упразднил большинство типов объединений садоводов. Оставлены только две формы: садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ). Особо подчеркну, что нет никаких сроков, в течение которых существующие объединения дачников-садоводов должны провести собственное переименование. Все товарищества и иные объединения могут существовать со своими учредительными документами сколь угодно долго. Если дачное или садоводческое объединение будет вносить изменения в свои бумаги, то оно автоматически переименовывается в СНТ. Объединение огородников – соответственно в ОНТ.

Следует уточнить, что только на землях садовых товариществ может быть разрешено строительство капитальных домов (в которых, соответственно, можно прописаться).

Как зарегистрировать жилой дом по новому закону

Как ранее рассказывал портал METRTV.ru, только на участке категории «земли населенных пунктов» с разрешённым использованием «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС) или «личное подсобное хозяйство» (ЛПХ), а также на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием – «дачное строительство».

Новый закон принципиальных изменений в описанный расклад не вносит. Согласно 217-ФЗ на огородных земельных участках (на территории ОНТ) можно возводить только хозяйственные постройки, предназначенные для хранения инвентаря и урожая. Строить жильё – временное или капитальное – нельзя. Хозяйственные постройки на землях ОНТ регистрировать не надо.

А вот на садовом земельном участке (на территории СНТ) согласно 217-ФЗ можно возвести «садовый дом» для сезонного проживания либо «жилой дом» – капитальное строение в котором возможна прописка. При этом в п.2 ст.23 нового закона говорится, что в СНТ капитальный дом можно построить, только если эта земля включена в «территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, устанавливающие предельные параметры такого строительства». То есть возможность строительства капитального дома будет зависеть не только от разрешённого вида использования земель, но и от генплана, утвержденного муниципалитетом.

Как замечают юристы, норма о возможности капитального строительства только в соответствующих зонах (Ж-1, Ж-2 и т.д.) имеется и в ныне действующем дачном законе 66-ФЗ, но фактически она не работает. Муниципалитеты и регистрирующий орган ориентируются в основном на статус земли и разрешённое использование. Более того, если указанная норма действительно заработает, то строительство на садовых участках станет вообще невозможным. Ведь для таких участков пока не существует градостроительных регламентов. Впрочем, есть надежда, что необходимые изменения в сам закон или подзаконные акты будут внесены до вступления в силу 217-ФЗ.

При этом все эксперты сходятся в одном – владельцам построенных и зарегистрированных домов опасаться нечего.

Людмила Бурякова

руководитель общественной приемной Союза садоводов России

Вступление нового закона в силу никак не скажется на постройках, уже прошедших регистрацию. Их статус никак не изменится. Впрочем, как и сегодня, так и после вступления закона в силу собственникам надо регистрировать все капитальные строения (которые стоят на фундаменте). Регистрируются даже необлагаемые налогом жилые дома площадью мене 50 кв. м. Всё что не поставлено на кадастровый учёт находится вне правового поля. Правда, если раньше стоимость регистрации была 200-400 рублей, то с 1 января 2019 года из-за необходимости оформления технического плана объекта (через БТИ или кадастрового инженера) стоимость регистрации жилого дома на садовом участке выросла до 8-12 тыс. руб.

Вступление в силу нового дачного закона ещё несколько удорожает и усложнит процедуру регистрации жилого дома в СНТ.

Владимир Воронов

юрист, эксперт по загородной недвижимости АН «Линк»

Самое интересное в новом законе – это то, что для постановки на кадастровый учёт жилого дома, возведённого на землях сельскохозяйственного назначения, нужно будет предъявлять разрешение на строительство (п. 4 ст. 45 закона 217-ФЗ вносит изменения в ст. 51 Градостроительного кодекса). Сейчас достаточно иметь технический план на дом (его составляет БТИ или кадастровый инженер). Поэтому тому, кто строит сегодня жилой дом на садовом участке, посоветую зарегистрировать дом сейчас – пока не требуется разрешение на строительство.

Следует отметить, что необходимость в разрешении на строительство формально возникает даже раньше вступления в силу 217-ФЗ. В марте 2019 года завершается действие «» и разрешение на строительство становится обязательным для регистрации дома, построенного на дачном участке (на землях сельскохозяйственного назначения).

Наталья Царегородцева

председатель Свердловского отделения Союза садоводов России

Проблема в том, что сегодня ни один орган не выдаёт разрешения на строительство на землях сельскохозяйственного назначения. В районных и городских администрациях такие бумаги дают только для земель ИЖС. Садоводы, которые сегодня начинают строительство оказались в безвыходной ситуации. Они вынуждены вести работы без разрешения на строительство. Но когда стройка завершится, уже закончится «дачная амнистия» и/или вступит в силу 217-ФЗ. То есть в Кадастровой палате для регистрации дома уже будут требовать разрешение на строительство. И не факт, что дачник сможет получить эту бумагу, ведь дом то у него уже построен без разрешения. А значит дом (построенный в соответствии со всеми закона ми и требованиями) не удастся зарегистрировать (поставить на кадастровый учёт). Остаётся, впрочем, надежда, что муниципалитеты и законодатели в ближайшие месяцы разработают механизм, позволяющий вывести дачника из описанной ситуации.

Ранее портал METRTV.ru для постановки на кадастровый учёт и регистрации права собственности на частный дом на землях ИЖС. Скорее всего, после вступления в силу нового дачного закона, эта инструкция станет актуальной и для садоводов, строящихся на сельской земле.

Надежда Локтионова

юрист, председатель Союза садоводов Екатеринбурга

В законе 217-ФЗ особо оговорено, что на землях огороднических некоммерческих товариществ (ОНТ) запрещено любое жилищное строительство. Там можно будет возводить только хозяйственные постройки. Однако сегодня есть товарищества огородников на землях которых на законном основании возведены жилые домики. Если владельцы таких домов ещё их не зарегистрировали, то им надо поспешить. Если успеть узаконить жильё на огородной земле до вступления закона в силу, то оно сохранит свой официальный статус и в дальнейшем. Но повторюсь, речь идёт только о постройках, возведённых в соответствии с законом.

Как прописаться в садовом доме по новому закону

Авторы закона 217-ФЗ неоднократно заявляли, что их закон позволит навести порядок в вопросе прописки в доме, построенном на садовом участке. В частности говорилось, что сегодня прописаться на даче можно только по решению суда, который должен признать дом капитальным, пригодным для постоянного проживания. С принятием нового закона прописка в жилом доме на землях СНТ будет само собой разумеющимся делом… Однако в окончательной редакции нового дачного закона ничего о прописке не говорится.

Наталья Царегородцева

председатель Свердловского отделения Союза садоводов России

В новом законе нет регламента по прописке (регистрации) граждан в жилых домах, возведённых на садовых участках. Остаётся только надеяться, что это будет учтено в дополнительных актах.

Почему новый закон удвоит обязательные траты садоводов

С вступлением в силу 217-ФЗ все взносы садоводов должны будут проходить через расчетный счет. Передача налички на руки председателю товарищества – запрещена. Только перевод безналом через банковского операциониста, через банкомат или интернет-банк.

Надежда Локтионова

юрист, председатель Союза садоводов Екатеринбурга

Новый закон заставляет садоводов и огородников переходить на безналичный расчет. Люди этого боятся. Им придётся платить комиссию за перевод. Кроме того, в таких условиях председатель уже не сможет вести дела сам. Придётся нанимать бухгалтера на зарплату, а значит, расходы товарищества возрастут. Расчёты показывают, что после 1 января 2019 года размеры членских взносов удвоятся. В некоторых товариществах размер членских взносов (без целевых) может достичь 20 тыс. руб. в год.

При этом, как замечает

Надежда Локтионова

, дополнительно расходы дачников увеличит рост налогов. Он не привязан к новому дачному закону, но фактически вырастет параллельно с вступлением в силу 217-ФЗ.

Надежда Локтионова

юрист, председатель Союза садоводов Екатеринбурга

В конце 2019 года дачники получат налоговые уведомления с новыми суммами. Если сегодня земельный налог для дачных, садовых и огородных участков рассчитывается по ставке 0,15%, то в следующем году расчёт будет по ставке 0,3%.

Закон позволит перевести садовые участки в земли ИЖС

Согласно п. 12 ст. 54 закона 217-ФЗ, если садовое товарищество находится в границах населённого пункта и все дома в нем признаны жилыми, то собственники через обращение в местную администрацию добиться изменения статуса земель, на которых стоит СНТ, на земли населённых пунктов с разрешённым использованием ИЖС. В таком случае СНТ преобразуется в товарищество собственников жилья и живет по нормам Жилищного кодекса.

Впрочем, эксперты замечают, что, во-первых, без соответствующих подзаконных актов описанная схема работать не будет, а во-вторых, перевод «дачной» земли в статус ИЖС в разы увеличит размер земельного налога. Для сравнения: предельная ставка налога на садовые земли 0,3% кадастровой стоимости, а на земли ИЖС – 1,5%. Следовательно, если садоводы смогут прописаться в своих домах, то переходить из СНТ в ТСЖ им нет смысла.

Единственная норма 217-ФЗ вступившая в силу

С момента опубликования нового дачного закона (2 августа 2019 года) в силу вступили только нормы, касающиеся водяных скважин. Благодаря им теперь стало понятно, в каких случаях владельцу необходимо лицензировать свою скважину.

Алмаз Хафизов

заместитель директора ГУП «Экосистема»

Лицензия на водяную скважину не нужна, если выполняются четыре условия: 1) скважина принадлежит физическому лицу; 2) скважина пробурена не на централизованный водоносный горизонт (информацию об этом можно получить в минэкологии); 3) скважина используется только в личных целях; 4) из скважины поднимается менее 100 кубометров воды в сутки. То есть фактически в лицензии нуждаются только скважины, принадлежащие товариществам. Личные скважины лицензировать не надо.

* * *

По отношению к новому закону большинство садоводов заняли выжидательную позицию. Конкретные выводы и мнения они берегут до выхода подзаконных актов и появления судебной практики по применению 217-ФЗ.

По теме:

И.В. Артемова,
главный бухгалтер, консультант

В 2019 году учет объектов аренды и расчетов с арендаторами необходимо вести с применением федерального стандарта бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Аренда» (далее – СГС «Аренда»), утвержденного приказом Минфина России от 31.12.2016 № 258н.

Стандарт «Аренда»

 
    В 2019 году вступил в силу СГС «Аренда», и соответствующие изменения в части учета объектов аренды были внесены приказом Минфина России от 31.03.2018 № 64н в Инструкцию по применению Единого плана счетов, утвержденную приказом Минфина России от 01.12.2010 № 157н (далее – Инструкция № 157н), и инструкции по учету.
    Рекомендации по применению СГС «Аренда» доведены системным письмом Минфина России от 13.12.2017 № 02-07-07/83464 (далее – Письмо № 02-07-07/83464).
    Положения СГС «Аренда» применяются одновременно с положениями СГС «Концептуальные основы бухгалтерского учета и отчетности организаций государственного сектора» (утв. приказом Минфина России от 31.12.2016 № 256н).
 

Типовой договор и классификация аренды

 
    В соответствии с СГС «Аренда» все арендные отношения делятся на операционную и финансовую аренду. В зависимости от вида арендных отношений осуществляется учет объекта аренды и расчетов с арендатором или арендодателем.
    Операционная аренда – аренда, при которой все существенные операционные риски и выгоды, связанные с использованием объекта аренды, несет правообладатель (арендодатель).
    Финансовая аренда – аренда, при которой все существенные операционные риски и выгоды, связанные с использованием объекта аренды, несет пользователь (арендатор).
    На дату начала арендных отношений производится их классификация в качестве финансовой или операционной аренды. Порядок отражения в бухгалтерском учете операций по аренде зависит от того, какая сторона арендных отношений несет существенные операционные риски и выгоды, связанные с использованием объекта аренды (п. 11 СГС «Аренда»).
    В пунктах 12 и 13 СГС «Аренда» приводятся признаки, позволяющие классифицировать арендные отношения.
    Заключение казёнными, бюджетными и автономными учреждениями договоров аренды, если учреждение выступает в них арендодателем, возможно при соблюдении ограничений в отношении прав учреждений по распоряжению государственным (муниципальным) имуществом<*>. В частности, сделки с недвижимым имуществом согласовываются:

казённым учреждением – с главными распорядителями бюджетных средств;
  бюджетным учреждением – с учредителем;
  автономным учреждением – с учредителем, если недвижимость получена от него или приобретена за счет его средств.

<*> Подробнее об этом читайте в статье И.В. Артемовой «

Сдача в аренду помещений образовательным учреждением

» в журнале «Советник в сфере образования» № 6 за 2019 год. Статья включена в систему «Советник бухгалтера» и доступна по коду подписчика на нашем сайте.

Передача государственным (муниципальным) учреждением имущества в аренду осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом

от 26.07.2006 № 135-ФЗ

«О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ). Согласно ч.

1

и

3

ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ заключение договоров аренды должно заключаться по результатам проведения конкурсов или аукционов, за исключением случаев, указанных в

ч. 1

ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ. В частности, к таким исключениям относятся

случаи передачи в аренду имущества:

на срок не более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев;
  являющегося частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем 20 м2 и не превышает 10% площади соответствующего помещения, здания.

    Договор аренды федерального недвижимого имущества (кроме земельных участков), заключаемый без торгов, должен заключаться по рекомендуемой форме, которая доведена письмом Росимущества от 18.02.2016 № ОД-14/6246. В качестве примера рассмотрим приведенную в письме рекомендованную форму № 3 договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за федеральными органами исполнительной власти (ФОИВ) или организациями (за исключением ФГУП), подведомственными ФОИВ.
    Рекомендованная форма содержит в качестве условий договора следующее:

обязанность арендатора по страхованию объекта недвижимости от риска утраты (гибели), недостачи или повреждения в пользу арендодателя на весь срок действия договора аренды;
  обязанность арендодателя и арендатора заключить договоры на возмещение последним коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов на срок договора;

Реализация дачного участка – задача не из простых. Необходимо подготовить нужные документы, оформить договор, зарегистрировать сделку в Росреестре и учесть множество специфических нюансов. На каждой стадии могут возникнуть трудности технического и юридического характера. Расскажем, как продать дачу без посредников в 2019 году и приведем пошаговую инструкцию, которой вы сможете воспользоваться при самостоятельной реализации участка.

Рекламный блок:

Что нужно для продажи дачи

Основное правило для возможности реализации дачного участка – наличие правоустанавливающих документов на него. Дача должна быть поставлена на кадастровый учет и зарегистрирована в Росреестре. Если этого нет, у продавца прибавляется количество хлопот.

Договор купли-продажи нельзя заключить до того момента, как дачный участок не будет оформлен в собственность в соответствии с действующим законодательством. Сделка станет легитимной только в том случае, если будет соблюдена следующая очередность действий:

  1. Постановка дачного участка на кадастровый учет.
  2. Прохождение государственной регистрации для оформления надела в собственность.
  3. Заключение договора купли-продажи.
  4. Регистрация перехода имущественных прав от продавца к покупателю.
  5. Получение выписки из ЕГРН.

Первые два пункта являются обязательной предпродажной подготовкой дачи. Для постановки участка на кадастровый учет необходимо обратиться к кадастровому инженеру. Специалист выезжает по адресу местоположения земельного надела и проводит необходимые виды работ.

В результате собственник получает на руки технический план и межевой план. Эти документы являются основанием для регистрации права собственности на дачный участок. Бумаги подаются в Росреестр или МФЦ.

Услуга платная. Размер государственной пошлины составляет 2019 рублей. Квитанцию для оплаты выдает сотрудник ведомства.

Завершением процедуры регистрации будет выдачи выписки из ЕГРН. Этот документ заменил привычное свидетельство о праве собственности.

Порядок оформления продажи дачи

Договор купли-продажи заключается в соответствии с нормами гражданского законодательства. В ст. ст. 549-557 регламентированы правила реализации, составления договора, а также регистрации права собственности и фактической передачи недвижимости покупателю.

Итак, что делать после того, как необходимые для продажи документы будут у вас на руках? Необходимо найти покупателя. Для этого разместите объявление о продаже недвижимости на различных досках объявлений. Подойдут такие ресурсы, как известный сайт Авито, тематические сообщества в Вконтакте, ресурс Юла и подобные. Также не стоит забывать про печатные издания. Газеты «Из рук в руки» и местная периодика также могут помочь вам в поиске покупателя.

Прежде чем показывать дачу потенциальному покупателю, проведите там уборку. Вывезете мусор, снесите ветхие строения. Дачный участок должен создать у заинтересованного гражданина желание его купить.

Если покупателю подходит ваш вариант, обсудите детали договора. Оформить договор купли-продажи можно самостоятельно или с помощью юристов.

Лучше обратиться для составления текста договора купли-продажи к профессиональному юристу. Вы можете получить бесплатную правовую консультацию на нашем сайте.

После того, как договор будет составлен и подписан, требуется пройти процедуру государственной регистрации сделки. Для этого необходимо обращаться в Росреестр или МФЦ по месту расположения дачи. Без регистрации сделка будет считаться недействительной.

Для проведения сделки потребуются следующие документы:

К пакету документов также добавится заявление. Бланк выдаст сотрудник Росреестра или МФЦ. Если не имеете возможности посетить учреждение лично, подать документы на регистрацию можно посредством заказного письма с описью вложений или уведомлением о вручении.

Когда документы подаются лично, сотрудник Росреестра или МФЦ выдает расписку о получении. В ней же будет указана предварительная дата готовности бумаг. В указанный день необходимо будет явиться и получить обратно оригиналы документов.

Государственная пошлина оплачивается сразу. Заявка не будет рассмотрена без поступления платежа.

Регистрация перехода имущественных прав займет семь рабочих дней. В случае подачи бумаг через МФЦ этот срок увеличивается до девяти рабочих дней.

Договор купли-продажи и взаиморасчеты

Оформлению договора купли-продажи следует уделить особое внимание. Необходимо указывать всю информацию и нюансы заключения сделки.

Кроме того, гражданское законодательство включает существенные условия, без которых договор купли-продажи будет недействительным. В тексте документа обязательно следует указать следующую информацию:

Договор купли-продажи составляется в трех экземплярах – по одному для каждой стороны и для Росреестра. Помимо договора целесообразно составить акт приема-передачи, так как именно он подтверждает факт передачи дачи от продавца к покупателю. В случае возникновения спорных ситуаций акт приема-передачи сможет сыграть решающую роль.

Покупатель обязан оплатить покупку. Это может происходить единовременно или в рассрочку. Для передачи денежных средств целесообразно использовать банковскую ячейку. Если деньги передаются наличными из рук в руки, то следует оформить расписку.

Налогообложение и другие особенности

Продажа объектов недвижимости облагается налогом. Вырученные средства являются доходом физического лица, поэтому ему потребуется перечислить в бюджет 13 % от суммы.

Покупатель тоже столкнется с налогообложением. Отныне он станет собственником дачного участка, а, значит, ему потребуется уплачивать земельный налог и налог на имущество (если на участке есть постройка). Это обязанность всех собственников недвижимого имущества.

Вероятнее всего, что покупатель запросить предоставления расширенной выписки из ЕГРН. Этот документ содержит подробную информацию о дачном участке. Выписка нужна для проверки юридической чистоты объекта недвижимости. Продавец обязан ее предоставить по первому требованию. Кроме того, могут потребоваться квитанции, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам.

Если дачный участок находится в долевой собственности, приобрести его в полном объеме можно только с согласия всех совладельцев. В такой ситуации договор купли-продажи требуется заверить у нотариуса.

Если земля на дачном участке относится к землям сельскохозяйственного назначения, следует учесть, что преимущественным правом покупки обладает муниципалитет. Это значит, что собственнику необходимо направить в администрацию уведомление о намерении продать участок. Если муниципалитет отказывается от приобретения или игнорирует уведомление в течение месяца, разрешается продажа любому лицу.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как продать дачу без посредников. Рекомендуем все же не отказываться от помощи профессионалов. Получите бесплатную юридическую консультацию на нашем сайте. Дежурный юрист всегда к вашим услугам.

Многие, наверное, помнят, как на дачных участках, предназначенных для ведения садоводства, возводились многоквартирные дома, которые нигде не регистрировались и официально не вводились в эксплуатацию. Потом они продавались, и люди не могли в них прописаться. Другие собственники возводили величественные дворцы и не оформляли их в собственность, чтобы не платить налоги. Всему этому государство решительно сказало нет.

В настоящее время для дачников и садоводов продолжает действовать несколько упрощенная процедура оформления прав собственности на дома и постройки, названная в народе «дачной амнистией». Таким образом законодатели решили помочь добросовестным владельцам зарегистрировать права на принадлежащую им недвижимость быстро и с минимальным пакетом документов.

Вместе с тем время «дачной амнистии» фактически заканчивается. Государство постепенно вводит новые ограничительные меры. Притом что срок действия «амнистии» в этом году был продлен до 1 марта 2019 года.

Что изменилось. С 4 августа 2019 года вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Определены характеристики объекта индивидуального жилищного строительства — жилой дом должен иметь не более трех надземных этажей. Введено ограничение по предельной высоте такого объекта — не более 20 м. Исключено указание на то, что индивидуальный жилой дом предназначен для проживания одной семьи. При этом индивидуальный жилой дом не может быть разделен на самостоятельные объекты, например квартиры. Также члены СНТ имеют право возводить вспомогательные строения и сооружения, но не для предпринимательской деятельности.

В законе уточнено понятие объекта индивидуального жилищного строительства. Теперь строительство или реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства или садового дома осуществляется в уведомительном порядке. При этом существует формальная уступка со стороны законодателя, которая распространяется на жилые дома и строения для ведения садоводства и дачного хозяйства. До 1 января 2019 года граждане могут не направлять в органы местного самоуправления уведомления (ч. 7 ст. 16 от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Вместе с тем владельцы дачных или садовых участков, которые начали строительство или реконструкцию жилого дома (на дачном участке) или жилого строения (на садовом и дачном участке) до 4 августа 2019 года, могут направить уведомление о планируемых строительстве или реконструкции в органы местного самоуправления до 1 марта 2019 года. Перечень документов перечислен в ч. 1 ст. 51.1 ГК РФ. В этом случае разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

После 1 марта 2019 года вводится единый уведомительный порядок начала и окончания строительства объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов, а также их оформления в собственность в СНТ и населенных пунктах.

Как предполагается, уведомления должны защитить участки от самостроя. После того как дачник сообщит о начале строительства, он должен получить ответ от местной администрации о том, что строительство дома соответствует установленным параметрам и его стройка допустима на земельном участке. И если случится превышение указанных в законе размеров, обнаружится отсутствие прав на землю, то собственник может получить отказ.

Следует отметить, что все требования и нововведения касаются исключительно жилых домов. Для тех, кто захочет построить баню, беседку или сарай, по-прежнему не потребуется разрешений и уведомлений. В следующем году для них ничего не изменится.

По завершении строительства владелец садового дома в течение месяца должен направить уведомление об окончании строительства. Порядок такого уведомления предполагает, что к нему нужно приложить технический план на дом и квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию права собственности. В свою очередь органы самоуправления обязаны выдать документ о соответствии либо о несоответствии возведенной постройки требованиям законодательства в течение семи рабочих дней.

Местная администрация самостоятельно направит документы в Росреестр для регистрации собственности. Так что самому владельцу ничего делать уже не надо. Однако если орган местного самоуправления по каким-либо причинам не сможет в установленный срок направить заявление в Росреестр, то гражданин может сделать это самостоятельно.

Дачник, не пожелавший оформить дом в собственность и отправить уведомление, может лишиться имущества. Местные органы власти вынуждены будут признать строительство самовольным. Правда, для этого потребуется решение суда. И дачник уже только в судебном порядке сможет попытаться установить права собственности на построенный объект, даже если изначально он не подавал уведомления. Главное, чтобы дом был построен по нормам и земельный участок оформлен в собственность.

Итак, в 2019 году по окончании действия переходных положений вступает в силу новый порядок оформления прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома. Дачники не смогут построить или реконструировать дом без специальных уведомлений. В случае с дачными объединениями по таким вопросам нужно будет обращаться в администрацию района, муниципального образования или же в поселковую администрацию, в ведении которой находится земля садоводческого товарищества. Для этого заказным письмом, лично, через МФЦ или портал госуслуг нужно отправить уведомление о планируемом строительстве. В каждом уведомлении потребуется указать сведения и приложить документы, предусмотренные ст. 51.1 ГК РФ.

Постановка на кадастровый учет и оформление прав собственности остаются обязательны, в частности при совершении сделок с недвижимым имуществом, а именно продаже, дарении, мене и завещании. Без этого гражданин не сможет беспрепятственно распоряжаться своим домом. Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру, который выполнит все кадастровые работы и подготовит технический план.

Сделать выбор в пользу того или иного кадастрового инженера можно с помощью сервиса «Реестр кадастровых инженеров» на официальном сайте Федеральной кадастровой палаты Росреестра. Данный сервис содержит сведения обо всех кадастровых инженерах, а также статистическую информацию, касающуюся их профессиональной деятельности (в том числе отражена информация о количестве решений об отказе в кадастровом учете). Таким образом, можно объективно оценить качество работ, выполняемых кадастровым инженером, и сделать правильный выбор.