Особенности перепланировки квартиры в кирпичном доме в 2019 году

🕒

Стремясь к улучшению качества жизни, многие наши соотечественники, с помощью дизайнеров или самостоятельно, решаются полностью изменить конфигурацию квартиры. В то же время любые существенные преобразования обязательно должны согласовываться с государственными инстанциями – в противном случае перепланировка признается незаконной, и проблемы с распоряжением таким жильем становятся неизбежностью.

Законодатели периодически меняют правила, связанные с изменением структуры жилых помещений, а значит, планируя проведение работ, стоит ознакомиться с актуальными нормативными актами. В рамках настоящей статьи рассмотрим нововведения, которые имели место в 2019 году.

Основное изменение: начало работ только после согласования

Стоит сразу отметить, что новые правила несколько упростили процедуру получения разрешительных документов, однако многие формальности остались неизменными, поскольку основой, как и ранее, является глава 4 Жилищного кодекса РФ. По-прежнему, косметические изменения и отделочные работы владельцы квартир могут проводить по своему усмотрению, а существенные преобразования требуют обязательного узаконивания.

В новых правилах подчеркивается, что согласовательные процедуры должны проводиться до начала капитального ремонта. Что касается самой стоимости оформления перепланировки по новому закону — никакие официальные платы, кроме государственной пошлины, в нормативных актах не предусмотрены. Собственно, финансовые затраты на процедуру согласования остаются незначительными.

В зависимости от ситуации, может понадобиться заказать проект для сложной перепланировки, на создание которого разные организации предложат свои тарифы, однако масштаб работ уже определяется желанием собственника, а не государственными нормами.

Как и прежде в большинстве случаев сложности заключаются не денежных расходах, а во временных затратах и хлопотах при прохождении всех процедур.

Необходимость согласования – все осталось по прежнему

Согласно 25-ой статье ЖК РФ, под перепланировкой понимаются радикальные изменения жилого пространства, которые требуют внесения изменений в кадастровую документацию. Следуя закону, согласование должно быть проведено на подготовительном этапе – без этого работы признаются самовольными, и контролирующие органы имеют право на жесткие санкции.

Если вследствие ремонта кадастровые характеристики не меняются, можно смело приступать к обустройству квартиры, не заботясь о получении разрешительных бумаг. Например, если в помещениях устанавливаются перегородки из гипсокартона, легких бетонных смесей, пенополистирола и прочих некапитальных материалов, в согласовании нет необходимости. Без разрешения можно заменить электрическую или газовую плиту, установить сплит-систему, антенну или спутниковую тарелку.

Среди ремонтных работ выделяются такие, которые оформляются по упрощенной процедуре без подготовки и согласования проекта. При этом внесение поправок в техническую документацию является обязательным. К таким работам относятся:

Не составляет большого труда согласование работ, которые планируется проводить по типовым проектам с изменением технического плана помещений.

Старые запреты в обновленном законе

В обновленных правилах содержится несколько строгих запретов, которые перекочевали из предыдущих редакций. При перепланировке недопустимо затрагивать общие системы коммуникации, которые проходят через весь многоквартирный дом, а также рушить несущие стены. Нельзя производить работы по расширению пространства, которые, так или иначе, ущемляют права остальных жильцов дома.

Категорически запрещается объединять кухни (с газовыми плитами) и жилые помещения. Таким образом, с идеей создания кухни-гостиной надо распрощаться сразу, если на кухне установлена газовая плита. Газифицированное помещение должно отделяться от других стеной с дверью или раздвижной системой, которая закрывается очень плотно.

Кроме того, имеется жесткий запрет на создание обширного пространства путем объединения лоджий и балконов с жилыми помещениями. Законодатели теперь относят такие работы не к перепланировке, а к реконструкции, требующей иного уровня согласований с получением разрешения на строительство. Вопросы реконструкции регулируются Градостроительным кодексом РФ.

Важно знать, что разрешение на изменение конфигурации квартиры должны подписать все совершеннолетние собственники жилья. Если хотя бы один из владельцев возражает, перепланировка признается незаконной.

Нововведение: выезд комиссии стал обязательным

Если перепланировка проходит согласование не по утвержденному проекту, а только по эскизу, новый закон обязывает ответственные организации обязательно организовывать выход специальной комиссии для проведения проверки на месте.

Таким образом, процедура существенно изменилась. Ранее эскиз планируемых изменений просто рисовался от руки на техническом плане, и, если план работ не предполагал изменение числа жилых помещений, заявитель тут же получал необходимый акт без визита специалистов на место проведения ремонта. Теперь посещение объекта стало обязательным вне зависимости от масштабов перепланировки.

Новостройки: перепланировку разрешили до оформления права собственности

Некоторые изменения произошли также в регулировании процедур перепланировки в новостройках. Теперь вполне допустимо согласование переоборудования квартир, на которые еще не получено и не зарегистрировано право собственности. Это позволяет экономить время и приступать к перепланировке сразу после получения жилья. Правда, для согласования придется собрать впечатляющий пакет документов:

Если право собственности уже оформлено, процедура получения разрешения на перепланировку в новостройках осуществляется по тем же принципам, что и в домах, возведенных в прежние годы.

Основные этапы согласования

Если говорить об алгоритме согласовательных процедур, видимых изменений в нем не произошло. Прежде, чем приступать к проектированию, стоит отправиться в согласующий департамент местной администрации, чтобы получить предварительную консультацию. Специалисты помогут определить пути максимально быстрой и экономной перепланировки, а также спланировать процесс согласования.

Далее придется посетить жилищную инспекцию, где составить необходимое заявление и приложить к нему оформленные в БТИ план квартиры и экспликацию. Затем, в зависимости от вида перепланировки, придется оформить ее эскиз или обратиться в специализированную организацию для разработки проекта. Важно знать, что такая структура должна работать на основе официального разрешения и иметь допуск СРО.

Под подготовкой проекта подразумевается не один лишь процесс разработки и оформления чертежей, но и согласование в разных инстанциях, перечень которых формируют местные власти. На финальном этапе приходится согласовывать производимые изменения в пожарной инспекции, Роспотребнадзоре и, возможно, в архитектурном управлении.

Далее весь пакет подается в органы местной власти, и у соответствующей комиссии есть 45 дней на проверку документов и выдачу разрешения. Получив его, можно начинать перепланировку на законных основаниях. Завершив работы, надо заявить об этом и пригласить специалистов, которые составят соответствующий акт. Далее останется только пройти регистрацию изменений и получить обновленный кадастровый паспорт.

Что будет, если нарушить закон: санкции стали более жесткими

Изучив новый закон, профессионалы настоятельно рекомендуют, несмотря на сложности и затраты времени, проводить согласовательные процедуры своевременно. Санкции стали намного более жесткими и больше не ограничиваются штрафами за самовольную перепланировку:

Вместо денежного наказания, основным видом воздействия на нарушителей стало предупреждение и последующая реализация жилья.

Признав осуществленное изменение конфигурации помещений незаконным, представители контролирующих структур обязаны вынести формальное предупреждение с требованием вернуть исходное состояние квартиры. Что касается срока, он назначается в отдельности по каждому из пунктов, и соблюдение тщательно проверяется.

Если владельцы жилья игнорируют предупреждение, ответственные структуры теперь должны обращаться в судебные инстанции. Не исключено, что результатом рассмотрения иска станет разрешение оставить перепланировку как есть, но это допустимо лишь в случаях, если не нарушены обозначенные выше запреты. Возможно и более жесткое решение, в соответствии с которым помещение выставляется на торги. При этом владельцам компенсируется его стоимость, из которой вычитаются судебные издержки. Даже если удастся скрыть перепланировку, факт выполненных работ станет явным при попытке совершения любых сделок с недвижимостью — узаконить переоборудование через суд все равно придется.

Заключение

Таким образом, нельзя сказать, что в 2019 году произошли радикальные изменения в процедуре согласования перепланировки. Тем не менее, внимание проверяющих органов к процессу выполняемых работ усилилось, и санкции за самовольное переоборудование стали более жесткими. Вопреки ожиданиям, какая-либо амнистия, связанная с узакониванием несогласованных работ, не планируется.

Игорь Василенко

Все современные кирпичные дома подразделяются на несколько категорий. Есть те, что были построены в соответствии с индивидуальными проектами, например, сталинки. Другим типом являются типовые постройки, с которым относят брежневки, а также хрущевки.

Стоит отметить, что в практически любом кирпичном доме можно с легкостью провести перепланировку, поскольку данные здания отличает схожая конструктивная схема.

В отличие от панельных домов, в кирпичных далеко не все внутренние стены являются несущими, а значит собственникам не составит труда преобразовать свое жилье для максимального комфорта и уюта.

Особенности данных домов

Тот факт, что межкомнатные стены кирпичных домов являются ненесущими, не дает право собственникам проводить самовольную перепланировку. Например, повреждение деревянных перекрытий между комнатами в старых домах может привести к аварии. При этом вся материальная ответственность ляжет на собственника квартиры.

Перепланировку могут также осложнить неожиданные каналы вентиляции, которые располагаются не в очевидных местах. Если в ходе ремонтных работ затронуть данные каналы, то узаконить подобную перепланировку будет невозможно.

Казалось бы, все эти проблемы касаются только старых кирпичных домов, однако и с новостройками бывают трудности, поскольку большинство данных квартир не имеют никакой отделки и предполагают свободную планировку. Эти два фактора затрудняют согласование перепланировки с жилищной инспекцией. При разработке проекта собственнику важно учитывать поэтажный план застройщиков, а также уровни полов.

Что разрешено и что запрещено изменять

Отличительной особенностью кирпичных домов является то, что в них намного меньше несущих стен, в отличие от панельных. Чаще всего несущими являются, естественно, наружные стены, а также несколько внутри квартиры.

Несущими могут быть необязательно стены, но и колонны, вносить изменения в которые категорически запрещается. Иначе здание может обрушиться или же дом будет признан аварийным и непригодным для жилья.

Во время ремонтных работ по перепланировке в кирпичном доме запрещается:

Если не брать во внимание все вышеуказанные ограничения, то можно сказать, что именно кирпичные дома предоставляют такой широкий спектр возможных изменений. Так, можно без особых усилий увеличить ванну и туалет путем присоединения части коридора. То же самое легко делается и с гостиной. Таким образом, можно увеличить площадь практически любого помещения.

При выполнении перепланировки очень часто заменяют стены, которые не являются несущими, на раздвижные перегородки, играя тем самым с пространством и расширяя или перемещая проемы.

Из кухни и гостиной можно сделать большую столовую, демонтируя стену между ними. Если планируется сделать квартиру-студию, то важно учитывать, что в любом случае должна иметься одна комната с естественным освещением и площадью больше девять метров, которая будет изолирована от других.

Объединение кухни и гостиной возможно только в тех домах, которые не подключены к газоснабжению. В противном случае запрещается законно объединять кухню с газовой плитой с жилым помещением. В подобных домах имеется единственное решение для тех, кто хочет увеличить площадь кухни – это присоединить к ней нежилое помещение, например, часть коридора.

Образец заявления о перепланировке жилого помещения:

Варианты и порядок перепланировки в кирпичном доме

Как уже говорилось ранее, для кирпичных домов существует множество решений для проведения перепланировки и все они отличаются своим разнообразием, чего нельзя сказать о панельных домах.

Хозяева квартиры могут с легкостью, например, обустроить для себя большую кухню, совмещенную с гостиной. Для это необходимо демонтировать лишь одну стену между кухней и близлежащей комнатой. В подобном случае образовавшееся помещение будет выполнять функции столовой.

Кроме того, путем сноса межкомнатных стен можно организовать большую квартиру-студию, что является очень популярным дизайнерским решением в наши дни. Помимо этого, собственники могут расширить ванную комнату и туалет, однако сделать это можно только затрагивая нежилые помещения.

Однако ко всем ремонтным работам следует относиться с особой осторожностью, поскольку все большинство новых кирпичных домов строятся по индивидуальным проектам, а значит очень сложно владельцу квартиры самостоятельно определить какую стену можно изменять, а какую трогать нельзя.

Как из трехкомнатной квартиры сделать однокомнатную

Многим покажется этот вариант абсурдным, но он очень подойдет тем, кому необходима большая гостиная. Из трехкомнатной квартиры легко сделать студию, поскольку все межкомнатные стены можно легко демонтировать.

Как поступить с трехкомнатной квартирой, где имеются проемы в стенах

Данный вариант отличается от вышеуказанного тем, что он рассчитан на трехкомнатные квартиры с проемами в стенах. В перегородках между комнатами можно устроить проемы для того, чтобы соединить, например, часть коридора и совмещенный санузел.

Как из двух комнат сделать три

Данный проект подразумевает увеличение количества комнат, пригодных для жилья. Этот вариант можно с легкостью осуществить в кирпичных домах, поскольку все жилые помещения в такой ситуации будет соответствовать норме о минимальных площадях. Чаще всего третья комната получается благодаря уменьшению гостиной или путем совмещения ее с кухней.

Трехкомнатной квартиры в хрущевке

Чаще всего такие квартиры предоставляют большой выбор для проведения перепланировки из-за того, что внутренние стены не являются несущими, а значит их можно изменять, разрушать, передвигать без всяких проблем. Основной каркас дома составляют только наружные стены.

Самым популярным вариантом является такая перепланировка, в результате которой комнаты будут расположены в одном ряду. Чтобы добиться данного результата, необходимо всего лишь убрать несколько стен: между кухней и гостиной, а также между гостиной и другой комнатой.

Так, в конечном счете появится большая студия, где будут находиться несколько функциональных зон. Их можно обозначить с помощью перегородки, можно также поиграть с напольным покрытием и напольной отделкой, например, установить барную стойку, подиум и так далее на что только хватит фантазии.

Кроме того, собственники трехкомнатных квартир жалуются на небольшую кухню в хрущевке. Ее можно легко расширить, убрав стену между двумя комнатами, а затем разрушить отдельный проход на кухню.

В результате жильцы смогут насладиться просторной гостиной, совмещенной с кухней, где также можно выделить несколько функциональных зон: там, где будет готовиться пища, и там, где будет отдыхать семья.

Существует также вариант, когда гостиная объединяется с балконом. При этом вовсе не обязательно полностью разрушать стену, достаточно будет лишь увеличить максимально дверной проем.

Процедура согласования перепланировки

В случае если собственник квартиры решает сделать перепланировку, он должен сделать следующее:

  1. Для начала необходимо получить специальное разрешение на осуществление перепланировки, обратившись в жилищную инспекцию.
  2. Затем следует составить план изменений, в соответствии с которым будет проводиться ремонт.
  3. Далее идет стадия самого ремонта и перепланировки.
  4. В завершении необходимо пригласить сотрудников жилищной комиссии, которые проверят и зарегистрируют все произведенные изменения.

При проведении незаконной перепланировки собственнику придется понести ответственность. Однако существует ситуация, когда при продаже квартиры новый собственник не знал о сделанной перепланировке. В таком случае он должен оформить ее самостоятельно.

По действующему законодательству, регистрация произведенной перепланировки возможна только в судебном порядке. Об этом гласит двадцать девятая статья

Жилищного Кодекса

. Для этого необходимо собрать определенный пакет документов, о котором речь пойдет ниже.

Специалисты в БТИ подскажут в каком порядке необходимо начинать согласование перепланировки. Также в данном бюро можно узнать информацию о стоимости процедур и точном перечне документов.

В любом случае собственнику понадобятся такие важные документы, как свидетельство о правах собственности, а также техпаспорт на недвижимость. Основываясь на эти два документа, собственнику нужно будет составить заявление, чтобы получить новый технический паспорт.

Итак, чтобы узаконить перепланировку необходимо собрать собственнику квартиры следующие документы и предоставить их в жилищную инспекцию:

Список документов, указанный выше, неполный, поскольку в каждом конкретном случае могут понадобиться дополнительные справки и заключения.

Образец проекта перепланировки квартиры:

Проект или эскиз

Самым легким вариантом для согласования ремонтных работ по перепланировке является согласование по эскизу. Из всех преимуществ данного способа стоит отметить то, что при согласовании собственнику не нужно собирать большое количество проектных документов и обращаться в специальные инстанции.

Главное условие – это то, что эскиз должен соответствовать всем нормативным требованиям, предъявляемым к перепланировке. Для того, чтобы найти подобный эскиз, можно посмотреть в технический паспорт и затем отрисовать перепланировку.

Согласование по эскизу можно осуществить в следующих ситуациях:

В определенных ситуациях просто не обойтись без составления проекта. Данный вариант согласования является самым трудоемким, поскольку собственнику необходимо подготовить проектную документацию, которая включает в себя заключение о том, что проведение перепланировки возможно по закону, и собственно сам проект ремонтных работ.

Обратиться за разработкой проекта можно как в государственную организацию, так и в частную компанию. Жилищная инспекция охотнее рассматривает и принимает именно те проекты, которые разработаны государственными структурами, поскольку они не занимаются проектами с явными нарушениями. Однако и здесь нельзя обойтись без подводных камней. Государственные компании берут за свою работу немалые деньги, но выполняют проекты в большие сроки.

Проекты от частных организаций проходят более тщательную проверку, однако если собственник знает, что все требования к перепланировке соблюдены, то переживать ему не стоит. К тому же, услуги частных компаний обойдутся намного дешевле, а проект будет разработан в максимально короткие сроки.

Стоимость оформления

Перед началом строительных работ необходимо оплатить государственные пошлины, на каждом из этапов они свои.

Как уже говорилось выше, для того чтобы провести законную перепланировку трехкомнатной квартиры необходимо обратиться в несколько структурных подразделений, а именно:

В вышеприведенных структурах существуют определенные правила, обязательные для выполнения всеми собственниками. Они же выставляют свои цены на предоставление своих услуг. Кроме того, на предстоящие расходы влияет время проведения перепланировки. Если она проводится после узаконивания, то хозяину «трешки» придется заплатить намного меньше, чем при незаконной перепланировке.

При изменении планировки квартиры необходимо получить новый технический паспорт или внести изменения в уже имеющийся. Все это осуществляется в органах БТИ. Стоимость получения техпаспорта равняется двум тысячам рублей. Готовый документ собственник может забрать по истечению двухнедельного срока.

Для согласования проекта и необходимых документов можно обратиться в агентство, стоимость услуг которого равняется приблизительно пяти тысячам. Если перепланировка проведена незаконно, то нужно обращаться в суд и там заплатить порядка десяти тысяч рублей. В случае если собственник не может собрать необходимый пакет документов самостоятельно по каким-либо причинам, то он может обратить к посреднику, который возьмет за свои услуги около тысячи долларов.

Лицензированные проектные организации берут за свои услуги больше пятнадцати тысяч. Цена зависит от статуса и репутации агентства. При этом разработка и расчет изменений в несущих конструкциях обойдется дороже, приблизительно двадцать тысяч. Важно учитывать, что данная стоимость рассчитывается на один проем.

Помимо вышеуказанных цифр придется заплатить за то, чтобы узаконить перепланировку в суде (тридцать тысяч). В данную стоимость включается подготовка документов, а также подача иска и представительские услуги. Отдельно оплачивается консультация юриста, которая стоит около пары тысяч рублей.

Часто граждане осуществляют перепланировку жилого помещения без понимания, что подобные действия могут повлечь за собой юридические последствия. Любые существенные модификации, производимые в квартире, расположенной в многоквартирном доме, с учетом изменений в законе о перепланировке квартир в 2019 году, в обязательном порядке должны быть согласованы в соответствующих инстанциях. В противном случае самовольный капремонт будет признан незаконным.

Законодательные изменения

Перепланировка и переустройство квартиры регулируются главой 4 ЖК РФ. В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 25 переустройством признается замена, перенос или установка:

Вышеуказанные модификации должны быть зафиксированы в техпаспорте на помещение.

Под перепланировкой следует понимать модификацию несущих конструкций зданий и прочие существенные изменения, которые влекут за собой соответствующие поправки в техдокументации. При этом отделочные работы и мелкий косметический ремонт допустимо совершать без привлечения вышестоящих инстанций.

Так, перепланировкой будут признаны:

Самым популярным примером перепланировки является перенос мокрых зон или их расширение. Известно, что произвести подобные действия за счет площади жилых помещений и кухонь нельзя, и это прямо указано в п. 9.22 СаНПИН 54.13330.2011 и п. 3.8 2.1.2.2645-10. Причем расширить ванную или туалет можно за счет нежилых помещений, в т.ч. коридоров, согласно п. 3.9. СанПиН 2.1.2.2645-10. О том, что в 2019 году узаконят перенос мокрых зон, речи не идет.

К мокрым зонам относятся:

Кухня «мокрой» зоной не признается. Поэтому расширить санузел на кухню невозможно.

В 2019 году будут внесены корректировки в ЖК РФ. В соответствии с новыми требованиями, для получения согласования из Жилинспекции потребуется в обязательном порядке предоставить техпаспорт и разрешение органа архитектуры. Право пользования квартирой теперь доказывать не придется: все данные фиксируются в реестре ЕГРН.

Согласно новой редакции ЖК, необходимо перед началом капремонта утвердить все существенные моменты, которые повлекут за собой изменения кадастровых характеристик, с сотрудником Жилищной инспекции. В противном случае «самострой» будет признан незаконным. Обязательно присутствие на объекте ведомственной комиссии, которая проведет проверку соответствия поданной документации.

В 2019 г. также упрощен механизм согласования проекта на:

Как и прежде, закон запрещает:

Как осуществляется перепланировка в 2019 году

Согласно ст. 26 ЖК РФ перед тем как начать капремонт, необходимо получить разрешение в Жилинспекции территориального образования или в МФЦ «Мои документы». Жителям Москвы требуется предоставить на рассмотрение следующий пакет документов на основании п. 2.10 Приложения 2 ПП № 508 от 25.10.2011 г.:

Обратите внимание! Если помещение поставлено на учет в Росреестре, то предоставлять техпаспорт и правоустанавливающие документы необязательно – сотрудники Жилинспекции обязаны запросить соответствующие данные самостоятельно.

Требовать другие бумаги от заявителя сотрудники ведомства не вправе. После передачи указанной документации в отделение МФЦ или Жилинспекцию гражданину выдается расписка, в которой указывается дата одобрения заявки и получения соответствующего заключения от жилищного комитета. По закону срок рассмотрения составляет 45 дней, по истечении которых заявителя уведомят об отказе или согласовании изменений. Спустя еще 3 суток гражданин получит документ, который нужно предоставить в Росреестр для регистрации изменений.

Что можно и что нельзя делать при перепланировке квартиры: видео

Читайте также:

Заметили опечатку на сайте? Мы будем благодарны вам, если вы выделите ее и нажмете Ctrl + Enter

Современный человек дорожит комфортом, а потому делает все, чтобы его квартира была удобна для проживания.

Учитывая этот факт, застройщики сдают квартиры чаще всего без перегородок, предоставляя владельцу нового жилья самостоятельно решать, какой площади будет спальня, и где расположить гостиную. Но если у вас квартира в старом доме или вы приобрели ее с перегородками, часто возникает необходимость в перепланировке помещений.

Процесс достаточно сложный, и здесь потребуется учитывать разные нюансы. И прежде всего пользователей интересует вопрос о том, какие мероприятия относятся к перепланировке и что в рамках этого процесса можно делать. И лучше со всем эти разобраться до этапа активных действий по переобустройству жилого пространства.

Что можно, а что нельзя 2018-2019?

Важно заметить, что все действия, связанные с перепланировкой жилых комнат, регламентируются соответствующими нормативными актами. И в 2019 году они остаются неизменными. То есть ничего нового пользователей не ждет. Как и раньше, граждане могут пойти по одному из двух путей:

Но при этом следует понимать, что первый вариант незаконный, потребует немало сил, времени, а главное – нервов. И проблема не решается без суда. Поэтому лучше сто раз подумать, а затем принимать решение.

Второй вариант намного спокойнее, хотя тоже потребует определенных усилий.

Перепланировка – это все мероприятия, связанные с изменением внешнего облика квартиры. Это может быть демонтаж стен, установка новых перегородок, объединение комнат. Все эти работы обязательно проходят процедуру согласования с Жилищной инспекцией, а результат отражается в техническом плане помещения.

Как узаконить перепланировку квартиры в 2018-2019?

Если следовать требованию закона по перепланировке помещений, то алгоритм проведения всех мероприятий выглядит следующим образом:

Как каждая серьезная процедура переобустройство квартиры требует понимания того, что можно делать в процессе, а что нельзя.

Например, проводимые действия, как и их результат, не должны стать угрозой для жизни и здоровья членов семьи. Кроме того, коммуникационные системы должны оставаться доступными. Еще один момент, о котором часто владелец забывает – перепланировка квартиры в Москве, как и в любом другом населенном пункте, должна быть одобрена всеми собственниками жилья, в том числе, детьми. И свое согласие они должны выразить на бумаге в специальном заявлении.

Если все нюансы будут соблюдены, то перепланировка должна пройти без проблем.

С чего начать оформление документов?

Изначально важно определить, какие виды работ вы намерены произвести, поскольку не все они относятся к перепланировке и не на каждую нужно получать согласование в надзорных органах. Итак, все мероприятия условно делятся на следующие группы:

Не нуждаются в согласовании мероприятия по замене сантехнических устройств, проведению косметического ремонта, демонтажу встроенных шкафов.

Если нужно заменить газовую плиту, но при этом коммуникации остаются без изменений, то согласования также не потребуются.

Не нужно согласование с БТИ, но обязательно отображение в техплане следующих действий:

Главное, чтобы все действия должны быть выполнены без ущерба для здоровья проживающих в помещении людей.

Объединение кухни и комнаты

В квартирах старой застройки большой проблемой является кухня, ее помещение настолько мало, что разместиться всем членам семьи за одним столом просто невозможно. Именно это чаще всего заставляет владельцев квартиры задуматься о перепланировке, при которой кухня объединяется с жилой комнатой. Но при этом важно помнить о запретах на проведение таких действий, кстати, их немало:

Еще недавно владельцы квартир в старых домах выносили кухню на балкон, а освободившееся пространство использовали как столовую. Сегодня это категорически запрещено.

Что же можно сделать в этом случае? Как вариант – газовую плиту заменить на электрическую. Такой вариант удовлетворяет требованиям законодательства, поскольку не является опасным для человека. при этом под контролем газовой службы необходимо вывести газовое оборудование из кухни.

Такая перепланировка квартиры в панельном доме потребует сохранения несущей стены. Но можно выполнить широкий проем. Если стена не относится к несущей, ее можно удалить, но при этом обязательно зонирование пространства. Добиться этого можно сменой напольного покрытия или поклейкой флизелиновых обоев.

Перепланировка квартиры в ипотеке

Многие уверены в том, что если жилье находится в ипотеке, то никаких мероприятий по перепланировке в ней нельзя выполнять. На самом деле эти мероприятия вполне возможны, но требуется согласие банка. И ориентиром здесь является договор, именно в нем прописываются все вопросы, касающиеся жилья.

Если в документе присутствует пункт о запрете проводить работы во внутреннем пространстве квартиры, то ничего сделать нельзя. Таким образом банк обеспечивает себе страховку.

Если такого пункта в договоре нет, то перепланировка вполне возможна. Обычно против такого решения не выступают крупные кредитные организации – Сбербанк, ВТБ. Чтобы получить согласие, важно, чтобы были соблюдены два условия:

Комиссия составит около 5 000 рублей.

Алгоритм проведения перепланировки

Итак, вы задумали перепланировку и понимаете, что ваши действия не противоречат закону. В этом случае необходимо отправиться в соответствующий орган местной администрации. Сотрудники его расскажут, что нужно делать для осуществления перепланировки.

Далее необходимо обратиться в Жилищную инспекцию, конкретно – в отдел капитального строительства. Здесь потребуются следующие документы:

Данные документы необходимо заранее оформить в БТИ. Следующим этапом оформляется эскиз перепланировки, лучший вариант – сделать заказ проекта в специализированной компании. Завершающий этап потребует немало сил и времени – это согласование всех изменений, предусмотренных в проекте, с надзорными органами. К ним относятся пожарная служба, архитектурный отдел и Роспотребнадзор.

Когда весь пакет документов готов, владелец должен обратиться с заявлением в муниципалитет. Остается подождать 45 дней, по истечении которых заявитель получает ответ. Если он положительный, то можно приступать к активным действиям по перепланировке. Затем потребуется пригласить специальную комиссию, которая составит акт приемки работы.

Стоимость перепланировки

При определении стоимости работ по перепланировке жилья учитывают различные факторы. Их немало, среди самых значимых можно выделить следующие:

Помните, что нужно будет заплатить за проект, если вы заказываете его в специализированной компании. Средняя стоимость перепланировки зависит и от региона и составляет около 150 тысяч рублей.

Каждый хозяин хочет сделать уютным, теплым и красивым свой дом. Затевая ремонт, не все знают, что за изменение размера комнаты или утепление пола без разрешения может быть наложен штраф. При совершении перепланировки следует знать, куда и в каких случаях обращаться.

Общие понятия

Оформление перепланировки дома производится в соответствии со статьями 25–29 ЖК РФ.

Перепланировка жилого помещения – любые работы по изменению его состояния (расположению стен, проемов, окон), заносимые в технический паспорт этого жилья в обязательном порядке (ст. 25 ЖК РФ).

Кроме перепланировки существует переустройство помещения – перенос инженерных коммуникаций.

Проект перепланировки

При вмешательстве в инженерные сети или несущие конструкции жилья необходимо представить проект на осуществление таких работ.

Названый документ составляется специализированной организацией согласно требованиям градостроительных стандартов и норм. При этом в регионах могут устанавливаться свои стандарты.

Кроме того, в жилищной инспекции могут быть утверждены готовые типовые проекты.

Основными нормативными актами, устанавливающими требования по осуществлению капитального ремонта, являются ГОСТ21.501-93, ГОСТ 21.101-97 и Градостроительный кодекс РФ.

Требуемые согласования:

Составление проекта необязательно при отсутствии изменений в несущих конструкциях жилых помещений и при сохранении назначения помещений жилья.

Виды работ, требующие разрешения

Во избежание штрафов и обязанности приведения помещения в начально существующий вид необходимо получить разрешение на проведение строительно-ремонтных работ, относящихся к капитальному ремонту и реконструкции жилья:

Разрешение выдается жилищной инспекцией либо отделом капитального строительства муниципалитета.

Форма решения о согласовании либо отказе в согласовании установлена постановлением правительства РФ от 28.04.2005 № 266.

Когда не требуется разрешение на перепланировку

Не возникает необходимость представления проекта и получение разрешения в случаях:

Особенности перепланировки частного дома

Перепланировкой частного дома является изменение размеров его помещений, как жилых, так и технических, а также работы по:

Для получения согласия на перепланировку хозяин дома должен подать заявление установленной формы с приложением проекта о перепланировке (переустройстве) жилого дома.

Оформление перепланировки: пошаговая инструкция

Согласование перепланировки происходит в несколько этапов:

Шаг 1. Сбор необходимой документации

При перепланировке жилых помещений представляются:

Шаг 2. Получение разрешения

За разрешением следует обратиться в администрацию (отдел капитального строительства), жилищную инспекцию или подать документы в МФЦ.

Документы рассматриваются в срок, установленный регламентом по предоставлению услуги, принятым органом местного самоуправления.

Обычно время рассмотрения составляет от 30 до 45 календарных дней.

По итогам рассмотрения муниципальный орган выносит решение о согласовании перепланировки либо отказе в согласовании.

Шаг 3. Проведение ремонтно-строительных работ

После получения документа о согласовании перепланировки, необходимо заключить договор на оказание соответствующих услуг (строительного подряда) в соответствии с проектной документацией со строительной компанией.

После окончания выполнения работ оформить акт приемки и акт на скрытые работы.

Шаг 4. Передача документов на проверку

Подписанный акт приемки выполненных работ, договор подряда, копию свидетельства СРО подрядчика, акт на скрытые работы приложить к заявлению об оформлении результатов перепланировки (составлении акта) и подать в уполномоченный орган (администрацию, жилищную инспекцию).

После проведения сотрудником муниципального органа проверки ремонта на соответствие разрешенным мероприятиям и подписания акта необходимо обратиться в БТИ.

Шаг 5. Получение нового технического паспорта

После обращения в БТИ в согласованное время техник производит все необходимые замеры жилого помещения и вносит все изменения в техническую документацию.

Стоимость нового технического паспорта зависит от размера жилого помещения и устанавливается отдельно каждым БТИ, может различаться в регионах.

Отказ в перепланировке дома

Причинами отказа могут стать:

  1. В согласовании перепланировки:
  1. В оформлении акта о завершении перепланировки:

Кроме того, основанием для отказа в согласовании может стать подача документов в ненадлежащий орган (ст. 27 ЖК РФ).

При получении отказа в согласовании перепланировке или ее оформлении можно:

Самовольная перепланировка: что нужно знать

Любые несогласованные с муниципальным органом строительные и ремонтные работы, повлекшие изменение конфигурации жилого помещения, являются самовольной перепланировкой.

Последствия самовольной перепланировки

Изменение конфигурации жилья без разрешения муниципального органа является административным правонарушением, ответственность за совершение которого предусмотрена статьями 7.21–7.22 КоАП РФ.

Изменение состояния жилого дома влечет наложение штрафа на его хозяина в размере от 1 000 руб. до 1 500 руб.

Осуществление ремонтно-строительных работ по реконструкции жилья или его капитальному ремонту без соответствующего разрешения органа местного самоуправления в многоквартирных домах сумма штрафных санкций составит от 2 000 руб. до 2 500 руб.

В случае изменения условий использования жилья по назначению в связи с произведенной перепланировкой ответственными лицами сумма штрафа составит от 4 000 руб. до 5 000 руб. на должностных лиц, от 40 000 руб. до 50 000 руб. на организации (ст. 7.22 КоАП РФ).

Узаконивание самовольной перепланировки

После проведения работ по перепланированию без согласования с районной администрацией либо осуществления ремонта не в соответствии с заявленными в проекте мероприятиями, можно узаконить произведенные изменения жилого помещения через суд (в порядке ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Перед обращением в суд необходимо собрать документы:

Судебная практика

Как показывает практика, основаниями для удовлетворения иска о сохранении произведенных изменений состояния жилья являются:

Жительница Краснодара, проживающая на 1 этаже многоквартирного дома, самовольно увеличила площадь квартиры в многоквартирном доме более чем на 30 кв. м. за счёт пристройки.

Администрация отказала в признании перепланировки.

Суды первой и апелляционной инстанции признали требования истицы подлежащими удовлетворению, а отказ чиновников неправомерным.

В качестве основания решения положены экспертные заключения о соответствии выполненных ремонтных работ санитарным и техническим требованиям, строительным нормам и отсутствии угрозы жизни и здоровью соседей.

Отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, Верховный суд обратил внимание на то, что пристройка к квартире, по сути, явилась реконструкцией жилья (согласно определению реконструкции в Градостроительном кодексе РФ), требующей разрешения на строительство.

Кроме того, судами не учтено, что увеличение размеров санузла и кухни изменило расположение данных помещений, которые стали располагаться под жилыми помещениями соседей.